実際に効果があった空室対策10｜弊社の事例を紹介

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの澤田おさむです。

賃貸経営をする大家さんは、経営者としていろいろな悩みを抱えていると思います。そんな悩みの中でも大きな問題が空室ではないでしょうか。

空室の期間が長ければ長いほど物件からの収益が発生せず遊ばせている状態に。長期空室は大きな機会損失となり、時間の経過とともに物件の価値が下がっていくだけになってしまいます。

そこで今回は、弊社がこれまでにご提案してきた空室対策の中から、実際に効果のあったものや大切にしていただきたいことをまとめました。物件によって効果的なものは違いますので、ご自身の物件にあった対策を参考にしてみてください。

意外と見落としがち…｜レインズに登録

空室が続いているときに真っ先に確認していただきたのが、その物件がレインズに登録されているかどうかです。賃貸の場合はレインズに登録する義務がありません。そのため、レインズに登録しない管理会社があります。

登録していなかったために、客付けをしてくれる仲介会社に情報が渡っていないなんてことになることも。詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

入居者ターゲットを広げてみる

空室対策というとお金をかけるものに目が行きがちですが、お金をかけずにできる空室対策もあります。そのひとつが入居者の対象を広げてみることです。

高齢者や外国人、ペットを飼っている人はNGなど、大家さんによって独自の基準を設けていることもあると思います。空室が順調に埋まっているのであればいいのですが、埋まりにくくなっているということは、同条件では競合に負けている可能性も。

適切な対応をしておけばどれもリスクではなくチャンスになります。空室が埋まらないのであれば、ぜひ検討してみてください。

トラブルを心配する大家さんが多い外国人

日本で増えているのが外国人労働者。弊社でも留学生や労働者など、外国人の入居者が入っている物件が多数あります。

大家さんがよく心配されるのが外国人特有のトラブル。言葉が通じないことや文化の違いによるトラブルが多いのではという懸念を耳にすることがよくあります。

しかし、入居時の審査と対応さえしっかりしておけば、実際にはトラブルはほぼありません。おさえておくべきポイントは以下の記事で詳しく紹介しています。

実は賃貸経営が安定する高齢者

地域によって違いはありますが、持ち家派が多い日本においても高齢者世帯の3割以上が賃貸に住んでいます。単身世帯にすれば4割を超える地域も。しかも高齢者世帯のピークは2030年と言われるなど、まだまだ伸びていく市場です。

もちろん、孤独死や保証人の問題など、高齢者ならではの問題で懸念されることもあると思います。弊社としても、最大限の注意を払いながら高齢者を受け入れることで、逆に長期入居につながり大家さんにも喜ばれている物件があります。

以下の記事で、弊社が高齢入居者を受け入れるためにやっている3つのポイントを詳しく紹介しています。

空室対策にリフォームをした成功事例

リフォームというと大きな金額をかけないといけないものと思っているのではないでしょうか？実は、そこまで費用をかけなくてもできるリフォームはあります。私たち管理会社としても、高額な費用をかけるリフォームは大家さんの負担にもなるため提案は難しいところです。

そこで、ここではできる限り費用を抑えながらできる効果的なリフォームを紹介します。どれも弊社で実際にご提案したものです。

リフォームをして家賃をアップ。2週間で空室が埋まった事例

たまにあるのですが、立地もよく適正家賃はもっと高いのにもったいない、と思う物件と出会います。この事例の場合も、大家さんは早く空室を埋めたいために低い家賃で募集をかけようとしていました。

さまざまなご提案をしたうえでリフォームし、家賃アップ。2週間で空室が埋まりました。

民泊に転用して成功した事例

3つの空室が発生していた物件の事例です。3部屋とも事務所用として募集がかけられていましたが、このままでは難しいと判断。費用を抑えながら民泊物件に転用することで、大家さんの負担を最大限抑えて収益化に成功しました。

現在の情勢では民泊に転用するのは難しいと思いますが、観光が通常通り行われるようになれば、普通に貸し出すよりも収益を上げることができる可能性があります。

簡単に競合物件と差別化できるクロスの張替え

え？そんなことで本当にうまくいくの？と思われるのがクロスの張替え。クロスは部屋の印象をガラッと変えるため、うまく使うことで内見時の印象をグッとアップさせて入居につなげることができます。

ただし、変なクロスを貼ってしまうと逆に印象を悪くすることも。実際の事例やクロスを選ぶポイントはこちらの記事にまとめています。

部屋の印象を明るくする床の張替え

クロスと同様に低コストでできるのが床の張替えです。床も部屋の印象を左右するほど大きな面積を持っているもののひとつ。工期が短く、低コスト。タイミングによっては原状回復工事のついでに行えて、大家さんの負担をかなり抑えることができます。

こちらの事例では、クッションフロアよりも高級感のあるウッドタイルを使うことで印象をアップし、メンテナンスコストも抑えることができました。

内見時の印象をアップする

せっかくお部屋の状態を良くしても、内見時に印象が悪ければ成約になりません。内見の予約は入るのに成約しないのであれば、こういった細かいポイントをチェックしたり、細かな気遣いをするだけで空室が埋まるかもしれません。

店舗物件の空室対策

店舗物件には店舗物件の空室対策、募集のコツがあります。テナントの募集に強い不動産会社をうまく巻き込むこと、借り手側にとってもメリットのある形を提案して成約率を高めることなど、弊社でやっていることを以下の記事にまとめています。

少しでも参考にしてもらえれば幸いです。

最大の空室対策は長期入居を実現して空室期間を作らないこと

空室対策というと、空室になった物件をどうやって埋めるかということに意識がいきがちです。しかし、そもそも入居者が退去しなければ空室対策の必要はありません。同じ入居者が住んでくれていれば家賃も下がりません。

そのため、空室にならないような日々の対応や無理な家賃上げをしないことも重要です。弊社が長期入居を実現するためにやっていることや考え方は下の記事にまとめてあります。

また、入居者さんが退去希望や家賃下げ希望を言ってきたケースでも、適切な対応をすることでそのままの条件で入居し続けてくれた事例もあります。しっかりと話を聞くことで退去を防ぐことも可能です。

このように、入居者に対するきめ細やかな対応ができる管理会社に任せることで、長期入居を実現できる可能性も高くなります。退去が多いのでは、と心配になった場合には以下の記事も参考になるかもしれません。

物件に合った空室対策で賃貸経営を安定化させる

なんだそんなことか、と思うことも多かったのではないでしょうか。空室に悩んでいるのであれば、そういった基本的なことができていない可能性が高いということです。

• 入居対象者を広げてみる
• 物件の立地や間取りから、競合の分析をして、適切な家賃の設定をする
• 必要であれば簡単なリフォームをする
• 内見時の印象をアップさせる

こういったことを、管理会社と相談しながら提案を受けてみると、多くの空室は埋めることができるはずです。今回ご紹介した内容を参考に、管理会社としっかり話し合ってみてはいかがでしょうか。