大家さん

空室対策が必要だったり、トラブルもよく起こっている。もっと賃貸経営を安定させたい

不動産は自分が動かなくていいと思っていたのに、なかなか安定しなくて頭を悩ませている大家さんもいるのではないでしょうか。

澤田

こんにちは、LivingTokyoの澤田おさむです。

順調にいっているときは大丈夫なのですが、築年数が経ってくるとトラブルや空室などで頭を悩ませることが増えてくることもあると思います。そこで、弊社の代表倉川に「賃貸経営を安定させるためのポイント」を聞いてきました。

賃貸経営でお悩みの方はぜひご覧ください。

倉川

弊社が大家さんのために大事にしていることをすべて紹介します！

入居者が退去する理由をなくして長期入居を実現

賃貸経営を安定させる一番のポイントは長期入居をしてもらうことです。一度入居者が決まってしまえば、退去しない限り空室にはなりません。毎月、家賃が入ってきます。

当たり前のようですが、ここをないがしろにしてしまっていることはないでしょうか。例えば、できるだけ家賃を上げようと必死に交渉をするなどということはありませんか。

弊社に管理を依頼していただいて家賃がアップした事例はあります。そのような事例は、入居者がいない物件を適正家賃にしたものです。入居中に家賃をあげるのはおすすめしません。

弊社の管理物件は長期入居をしてくださっている入居者さんが多いです。ターゲットによっては定期的に退去が出てしまいますが、ちょっとしたことを意識するだけでも退去を減らすことができるかもしれません。詳しくは以下の記事を参考にしてください。

また、退去が出たときの対応や期間が短い入居者が続いているときの対応は、以下の記事が参考になると思います。

最適なトラブルの対応で不要な退去をなくす

退去を防いで長期入居を実現するためにはトラブル対応も重要です。対応が悪ければ入居者の不満が溜まり、満足度は下がり、退去へと繋がります。

トラブルの対処は、トラブルを未然に防ぐ対策とトラブル発生時の対応に分けられます。トラブルは対応に着目しがちですが、事前の対策をしておくだけで、問題が大きくなるのを防ぐことが可能です。

トラブルを未然に防ぐための取り決めをしたり、トラブルが発生したときに入居者さんが納得してくれるように関係を築たりしておくことで、トラブルが発生したときに大きなクレームになることを避けられます。

よくあるトラブルは、騒音、水漏れ、ゴミ出しなど。それぞれの対応で大事なことや対応事例は以下の記事で紹介しています。参考にしてください。

また、トラブル対応をしてくれるのは管理会社です。管理会社との関係性を築くことや管理会社がどのように対応してくれているかを知っておくことも重要です。どのような点をチェックすればいいのか、以下の記事で紹介しています。

状況に合わせた空室対策を

長期入居を目指して適切な対応をしていても、転勤や結婚などのライフイベントで退去になることはあります。順調に入居者が決まっているうちはいいのですが、空室が埋まらなくなってくると要注意です。空室は入るはずの収入が入らない状態。大きな損失を出しているのと同じことであり、早く対策を打つ必要があります。

もっとも空室が埋まりやすいのが繁忙期です。まずは繁忙期に空室が埋まるように、事前の対策や繁忙期に向けた動きをしていく必要があります。

大家さん

うちの物件は築30年経ってしまって、入居者から人気がないんだよね…

築古物件になってしまい、設備や内装が古い、2DKなど最近ではあまり好まれない間取りになっている物件はリフォームやリノベーションをしないと空室が埋まらないのでしょうか。実はそんなことはありません。そのような理由があってもターゲットを広げることで入居者が獲得できる可能性はあります。

大家さん

お金をかける余裕はないけどなんとかしたい

そんなときは、高齢者や外国人の入居者を受け入れることで簡単に入居が決まることがあります。高齢者や外国人はトラブルが心配という大家さんもいらっしゃいますが、事前に対策を考えていれば問題はありません。詳しくは以下の記事を参考にしてください。

また、壁紙の張り替えや床の張り替えなど、軽微なリフォームでも効果が出るケースもあります。壁紙や床であればそれほど大きなコストではありませんし、原状回復工事のタイミングであれば特別な出費にもなりません。

以下の記事でこれまでに弊社でやって効果があった事例をまとめています。ぜひ参考にしてください。

物件を維持するためには修繕も忘れずに

トラブルを未然に防ぐ、物件の価値を維持するためには修繕も欠かせません。賃貸マンションやアパートも、計画的な修繕をすることが望ましいとされています。国土交通省が出しているガイドラインでは、アパートやマンションの計画修繕にかかる費用は、1戸あたり200万円前後。（参照：国土交通省ー計画修繕ガイドブック）

それなりに費用がかかるため、どの程度ガイドラインに沿って行うのか悩まれるのではないでしょうか。もっとも気をつけたいのはトラブルの原因になるところです。

壁や屋根の防水機能がなくなってしまうと、漏水の原因になりトラブルになります。また、配管の劣化によっても漏水や排水の詰まりなどのトラブルが発生します。大家さんだけでは判断しにくいこともあると思いますので、ぜひ管理会社と相談してみてください。

このような大規模修繕をするときに大事なのは、必ず複数社から見積もりをとることです。一社だけの見積もりでは、不要に多額の費用を支払ってしまう可能性も。弊社の管理物件でも、これくらいの金額差が出ました。

賃貸経営はやることがたくさん！だからこそ管理会社との協力が不可欠です

ここに挙げたものがすべてではなく、賃貸経営は他にもやることがたくさんあります。だからこそ管理会社が大事です。

管理会社が適切な管理と対応をしてくれないと問題が起き続ける可能性も。ただの業者としてではなく、一緒に賃貸経営をするパートナーとして、賃貸管理会社とコミュニケーションを取っていくことがおすすめです。

今回の記事で気になったことがあれば、ぜひ管理会社と話し合ってみてください。

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの世良です。

最近、よく耳にするようになった「コワーキングスペース」。

みなさんは、利用したことがありますか？

実はここ最近、コワーキングスペースに注目が集まっています。

なぜ今、コワーキングスペースが注目されているのか？

この記事で、詳しく紹介していきます。

コロナ禍で、コワーキングスペースを利用する人が増えています。

昨年から、コロナ対策としてリモートワークが推奨されています。

国からの要請を受け、大手企業などを中心にリモートワークにする会社も増えていますよね。

ただ、

「自宅で仕事をすると、なかなか集中できない…」

「家族がいて、オンラインMTGなどに落ち着いて参加できない…」

「そもそも、自宅に仕事ができるスペースがない…」

こんな風に悩んでいる方も、増えているそうです。

そこで注目されているのが、「コワーキングスペース」なんです。

「コワーキングスペース」とは？

コワーキングスペースとは、個人事業主やフリーランス、スタートアップ企業、リモートワークの方などが「いっしょに仕事をする場所」です。

机、イスなどの基本的な設備を共有しながら、別々の会社・所属の人が同じ事務所（スペース）で働いているイメージ。

コワーキングスペースの大きなメリットは、「同じコワーキングスペースを利用する人たち同氏の、横の繋がりができる」こと。

まったく別の業界の方と仲良くなって話すうちに、「なるほど、そのアイデアおもしろい！」と、自分の仕事に活かすこともできます。

弊社の代表が、コワーキングスペースを利用してみました

現在、弊社でもリモートワークを実施しております。

しかし、いざ自宅で仕事をしてみると…

代表・倉川

うーん…。やっぱり、家だとなかなか集中できない…。

という事態に。　

そこで今回、東京からいちばん近い田舎（埼玉県日高市）にあるコワーキングスペース、「CAWAZ base」さんに行ってきました。

2021年5月にOPENしたばかりの、複合型ワーケーション施設です。

築約60年古民家をリノベーションし手作られたカフェー＆コワーキング棟、24時間会員様だけが利用できるアネックス棟の2棟があります。

代表・倉川

自然に囲まれた空間で、集中して仕事をすることができました。

ピザのキッチンカーを発見！

自然の中で食べるピザは、格段においしかったです。

CAWAZ代表北川さんと記念撮影。

今なら、オープン価格で月額13000円で利用できます。

• 月〜金・土日祝：月額13000円（税込）
• 月〜金：月額9800円（税込）
• ドロップイン：1日1600円（税込

代表・倉川

「家でなかなか仕事に集中できない」とお悩みの方、ぜひ足を運んでみてください。おすすめです！

詳しくは、CAWAZ baseさんのTwitterでご確認ください。

CAWAZ baseさんのTwitter＞＞＞

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの澤田おさむです。

賃貸経営をする大家さんは、経営者としていろいろな悩みを抱えていると思います。そんな悩みの中でも大きな問題が空室ではないでしょうか。

空室の期間が長ければ長いほど物件からの収益が発生せず遊ばせている状態に。長期空室は大きな機会損失となり、時間の経過とともに物件の価値が下がっていくだけになってしまいます。

そこで今回は、弊社がこれまでにご提案してきた空室対策の中から、実際に効果のあったものや大切にしていただきたいことをまとめました。物件によって効果的なものは違いますので、ご自身の物件にあった対策を参考にしてみてください。

意外と見落としがち…｜レインズに登録

空室が続いているときに真っ先に確認していただきたのが、その物件がレインズに登録されているかどうかです。賃貸の場合はレインズに登録する義務がありません。そのため、レインズに登録しない管理会社があります。

登録していなかったために、客付けをしてくれる仲介会社に情報が渡っていないなんてことになることも。詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

入居者ターゲットを広げてみる

空室対策というとお金をかけるものに目が行きがちですが、お金をかけずにできる空室対策もあります。そのひとつが入居者の対象を広げてみることです。

高齢者や外国人、ペットを飼っている人はNGなど、大家さんによって独自の基準を設けていることもあると思います。空室が順調に埋まっているのであればいいのですが、埋まりにくくなっているということは、同条件では競合に負けている可能性も。

適切な対応をしておけばどれもリスクではなくチャンスになります。空室が埋まらないのであれば、ぜひ検討してみてください。

トラブルを心配する大家さんが多い外国人

日本で増えているのが外国人労働者。弊社でも留学生や労働者など、外国人の入居者が入っている物件が多数あります。

大家さんがよく心配されるのが外国人特有のトラブル。言葉が通じないことや文化の違いによるトラブルが多いのではという懸念を耳にすることがよくあります。

しかし、入居時の審査と対応さえしっかりしておけば、実際にはトラブルはほぼありません。おさえておくべきポイントは以下の記事で詳しく紹介しています。

実は賃貸経営が安定する高齢者

地域によって違いはありますが、持ち家派が多い日本においても高齢者世帯の3割以上が賃貸に住んでいます。単身世帯にすれば4割を超える地域も。しかも高齢者世帯のピークは2030年と言われるなど、まだまだ伸びていく市場です。

もちろん、孤独死や保証人の問題など、高齢者ならではの問題で懸念されることもあると思います。弊社としても、最大限の注意を払いながら高齢者を受け入れることで、逆に長期入居につながり大家さんにも喜ばれている物件があります。

以下の記事で、弊社が高齢入居者を受け入れるためにやっている3つのポイントを詳しく紹介しています。

空室対策にリフォームをした成功事例

リフォームというと大きな金額をかけないといけないものと思っているのではないでしょうか？実は、そこまで費用をかけなくてもできるリフォームはあります。私たち管理会社としても、高額な費用をかけるリフォームは大家さんの負担にもなるため提案は難しいところです。

そこで、ここではできる限り費用を抑えながらできる効果的なリフォームを紹介します。どれも弊社で実際にご提案したものです。

リフォームをして家賃をアップ。2週間で空室が埋まった事例

たまにあるのですが、立地もよく適正家賃はもっと高いのにもったいない、と思う物件と出会います。この事例の場合も、大家さんは早く空室を埋めたいために低い家賃で募集をかけようとしていました。

さまざまなご提案をしたうえでリフォームし、家賃アップ。2週間で空室が埋まりました。

民泊に転用して成功した事例

3つの空室が発生していた物件の事例です。3部屋とも事務所用として募集がかけられていましたが、このままでは難しいと判断。費用を抑えながら民泊物件に転用することで、大家さんの負担を最大限抑えて収益化に成功しました。

現在の情勢では民泊に転用するのは難しいと思いますが、観光が通常通り行われるようになれば、普通に貸し出すよりも収益を上げることができる可能性があります。

簡単に競合物件と差別化できるクロスの張替え

え？そんなことで本当にうまくいくの？と思われるのがクロスの張替え。クロスは部屋の印象をガラッと変えるため、うまく使うことで内見時の印象をグッとアップさせて入居につなげることができます。

ただし、変なクロスを貼ってしまうと逆に印象を悪くすることも。実際の事例やクロスを選ぶポイントはこちらの記事にまとめています。

部屋の印象を明るくする床の張替え

クロスと同様に低コストでできるのが床の張替えです。床も部屋の印象を左右するほど大きな面積を持っているもののひとつ。工期が短く、低コスト。タイミングによっては原状回復工事のついでに行えて、大家さんの負担をかなり抑えることができます。

こちらの事例では、クッションフロアよりも高級感のあるウッドタイルを使うことで印象をアップし、メンテナンスコストも抑えることができました。

内見時の印象をアップする

せっかくお部屋の状態を良くしても、内見時に印象が悪ければ成約になりません。内見の予約は入るのに成約しないのであれば、こういった細かいポイントをチェックしたり、細かな気遣いをするだけで空室が埋まるかもしれません。

店舗物件の空室対策

店舗物件には店舗物件の空室対策、募集のコツがあります。テナントの募集に強い不動産会社をうまく巻き込むこと、借り手側にとってもメリットのある形を提案して成約率を高めることなど、弊社でやっていることを以下の記事にまとめています。

少しでも参考にしてもらえれば幸いです。

最大の空室対策は長期入居を実現して空室期間を作らないこと

空室対策というと、空室になった物件をどうやって埋めるかということに意識がいきがちです。しかし、そもそも入居者が退去しなければ空室対策の必要はありません。同じ入居者が住んでくれていれば家賃も下がりません。

そのため、空室にならないような日々の対応や無理な家賃上げをしないことも重要です。弊社が長期入居を実現するためにやっていることや考え方は下の記事にまとめてあります。

また、入居者さんが退去希望や家賃下げ希望を言ってきたケースでも、適切な対応をすることでそのままの条件で入居し続けてくれた事例もあります。しっかりと話を聞くことで退去を防ぐことも可能です。

このように、入居者に対するきめ細やかな対応ができる管理会社に任せることで、長期入居を実現できる可能性も高くなります。退去が多いのでは、と心配になった場合には以下の記事も参考になるかもしれません。

物件に合った空室対策で賃貸経営を安定化させる

なんだそんなことか、と思うことも多かったのではないでしょうか。空室に悩んでいるのであれば、そういった基本的なことができていない可能性が高いということです。

• 入居対象者を広げてみる
• 物件の立地や間取りから、競合の分析をして、適切な家賃の設定をする
• 必要であれば簡単なリフォームをする
• 内見時の印象をアップさせる

こういったことを、管理会社と相談しながら提案を受けてみると、多くの空室は埋めることができるはずです。今回ご紹介した内容を参考に、管理会社としっかり話し合ってみてはいかがでしょうか。

大家さん

賃貸物件の入居者審査って、どんなところをチェックしてるんだろう？

あなたは、こんな風に思ったことはありませんか？

スタッフ

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの世良です。

LivingTokyoは「物件を管理する会社」ですが、入居者審査をするときに申込者と面談もしています。

申込者と面談をしている管理会社はほとんどないので、すごく珍しいことだと思います。

この記事では、今まで当社が行ってきた入居者審査の経験をもとに、

• 入居者審査をする理由
• 具体的に、どんなところをチェックしているのか？
• 入居者審査でお断りする場合、その理由は…？

などについて、解説していきます。

当社が入居者審査で面談をする理由は？

当社では、入居者さんにも管理人さんにも安心してもらうために、入居者審査時に申込者と面談をおこなっています。

通常、管理会社が入居者審査を行う場合は、書類だけを確認する場合がほとんどです。

しかし弊社では、書類審査だけではなく「直接面談」や「WEB面談」も実施する場合があります。

管理会社と入居者さんは、実はなかなか会う機会がありません。

何かトラブルが発生したときに初めて連絡を取り合う…という場合がほとんどです。

当社の場合、入居者審査のときに入居者さんと1度顔を合わせておくことで、何かトラブルが発生したときに、

入居者さん

あ、あの管理会社の人に連絡しよう！

と、安心してすぐに連絡していただけるんです。

「トラブルが発生したときに、誰に連絡を取ればいいか？」がわかっていると、安心して日々の生活を送ることができ、長期入居にもつながります。

また、管理人さには

代表・倉川

今度、こんな人が入居しますよ～！

と入居者さんとの面談の様子を共有しているので、

大家さん

あの部屋には、こんな人が住んでるのか！

と、安心していただけています。

入居者審査で、どんなところを見てるの？

当社が入居者審査で面談を行う場合は、

• 家賃の支払い能力がしっかりとあるか？
• 誠実な人かどうか？
• こちらが聞いたことに対して、受け答えができるか？
• 社会的なルール（ゴミ出しや生活音）など守れる人か？
• しっかりと目を見て話せる人かどうか？
• 他人に迷惑をかけない人か？

など、その人の「人柄」を見極めています。

また、通常は「世帯主の年収」（例：家賃の3倍の月収があるか、など）を見て判断する場合が多いですが、当社では「世帯年収」を見て判断する場合もあるんです。

入居前にしっかりとその人の人柄を確認していないと、後々トラブルにつながる可能性も。

部屋の一部を壊したまま夜逃げ、ゴミ出しのルールを何度言っても守らない、騒音を注意しても改善されない…。

このようなトラブルが発生した場合、ほかの入居者さんから大家さんへクレームが入る場合もあるんです。

被害金額が小さくても、ストレスを抱えたまま不動産を運営していくのはおすすめできません。

後々のトラブルにつなげないため、他の入居者さんや大家さんにも安心して過ごしてただくために、入居前にしっかりと面談をおこなっております。

入居者審査でお断りする場合、その理由は…？

当社の場合、面談を実施して…

• こちらが質問したことに対して、ハッキリと答えられない
• 住所、マンションの部屋番号などを教えてくれない
• コミュニケーションが取れない
• 話していて、怪しい雰囲気がある
• 申込書に空欄が多い人

などの場合、お断りする場合があります。

今までの経験上、入居者審査後にお断りするケースは1割あるかないか程度です。

安心して不動産運営をしたい大家さんへ、物件の管理はお任せください！

当社では、大家さんが不安にならないように事前にしっかりと入居者審査を行っております。

大家さん

安心して任せられる管理会社ないかな…？

とお探しの方は、ぜひ当社にお任せください。

大家さん

入居者さんへの管理会社の対応が悪いのではないかと感じている

そう感じている大家さんもいらっしゃるのではないでしょうか。

こんにちは、LivingTokyoの澤田おさむです。

賃貸経営を安定させるためには、入居者さんの満足度をあげて、長期で入居してもらうのが大事なポイント。そのためには、管理会社の働きが不可欠です。

入居者の満足度が下がってしまうのはどんなときなのか、対応が悪いと思われないためにどのような対応をしてもらうといいのか、北海道から九州まで1万室以上の物件を見てきた当社代表・倉川に聞いてきました。

管理会社の対応にお悩みの方は、ぜひご覧ください。

管理会社の対応で入居者満足度は変わる！いい、悪いがわかれるポイントは？

管理会社の対応で入居者さんの満足度が下がるのはどんなときでしょうか。それはトラブルが発生したときです。

賃貸経営をしていると、トラブルが発生するのは避けられません。大事なのはそのときの対応。トラブルが発生したときの対応で入居者さんの満足度が上がることもあれば、下がることもあります。

トラブル発生時に大事なのは以下の3つです。

• 連絡のつきやすさ
• 説明や対応への納得感
• 謝罪があるかどうか

それぞれ詳しく説明します。

連絡のつきやすさ｜ここで満足度が大きく変わる

管理会社の対応で一番大事なのは連絡のつきやすさです。入居者さんが一番困るのが管理会社と連絡がつかないこと。何かあったときに連絡がつかなければ、諦めるか自分でトラブル対処をしなければいけません。

結果として、事前確認ができていなかったために、対応費用を入居者さんが負担するケースも。他にも、トラブルが放置された状態になり、退去につながる可能性もあります。

倉川

弊社の場合、電話がつながるコールセンターやオンライン上で担当者に連絡が取れるような体制を整えています

入居者さんには担当者の携帯を教えてあるので、直接電話をしてもらったり、メール、LINEなどで連絡をしてもらえます。会社が休みでも連絡が取れるため、問題解決も早くなり、入居者さんにも安心していただけています。

入居時には面談をしているのですが、火曜や水曜が休みの方や土日が休みの方など、管理会社と入居者さんの休みが被ってしまうと「いつ契約できるの？」という不安を持たれるケースがあります。

倉川

最近の話ですが、美容師さんの休みが仲介会社の休みと被ってしまって、いつ契約できるか不安そうにされていました

弊社では契約をオンライン上で締結できるシステムを導入しており、Web面談もできるようにしているので、入居者さんの都合に合わせた対応が可能です。物件のルールはメールで送るようにしてあるので、入居者さんが困ったときにはいつでも見られるようになっています。

弊社の考え方はこちらの記事にも書いています。

説明や対応への納得感｜問題は解決よりも納得が大事

入居者さんから連絡を受けると、それに対して説明をしたり対応に動く必要が出てきます。しかし、中には完全に解決できない問題もあります。

そんなとき、入居者さんに納得してもらえるような対応や説明ができるかどうかが、入居者さんの満足度の分かれ目です。ここで納得してもらえなければ、満足度が下がることに。

最近の事例ですが、店舗で黒カビが発生した物件がありました。その物件はすぐ隣に建物が建っていて、壁と壁の間に人が入って工事をすることが不可能でした。そのため、根本的な解決は望めません。

倉川

そこで弊社は以下のような対応を取りました

• まずは現地に赴き、カビを綺麗に拭き上げる
• 状況を説明して、根本解決ができないことを伝える
• 除湿機の導入をできるか大家さんに確認する旨伝える
• 大家さんに除湿機の導入メリットがあるか伝える（周辺の坪単価と管理物件の坪単価を比較）

周辺相場と比べたところ、いい条件で借りていただいていることがわかり、大家さんも納得のうえで除湿機を置いてもらえることになりました。もともと長期入居していただけているので、これを継続するのが大家さんにとっても最適だと考えた結果の提案です。

また、入居者さんに対しても「大家さんに交渉してみますね」と伝えることで、管理会社が頑張ってくれているという印象を与えることができています。

問題があったときに謝る｜謝罪とお礼はすぐに

意外と難しいのが、入居者さんに対して謝罪をすることです。少し連絡が遅れたとか、手違いがあったとか、何かあったときに謝罪をすることで、入居者さんの信頼を落とさずに済ませることができます。

なぜこれが難しいかというと、管理会社は謝罪すると負け、自分たちが悪いと言ったことになってしまうと考え、謝りたくても謝れない状況にあったりするからです。

倉川

私もサラリーマンのときは同じように思ったことがありました

弊社は小さな会社なため、入居者さんに対する謝罪とお礼を大事にすることができています。謝罪の必要があれば、きちんと謝罪し、入居者さんが協力してくれたときは積極的にお礼をしています。

過去の事例を簡単に紹介します。

かなり強い雨が降ったときに、美容室の天井から漏水したことがありました。このとき、応急処置として店舗スタッフさん達が漏水部分にガムテープを貼ってくれました。

おかげで被害も最小限で済み、その後の対応もスムーズに。弊社はすぐに、お礼のメッセージとともに、感謝の意味を込めてスタバのギフトカードを5名の方にプレゼントしました。

このような対応を続けているため、スタッフさんともいい関係性が築けています。その後もちょっとしたアクシデントは起こっているのですが、関係性ができているおかげでトラブルに発展することはありません。

管理会社の対応を大家さんが見極めるポイント

では、管理会社の対応がしっかりしているか見極めるポイントはあるのでしょうか？

倉川

実際のところ、見極めるのはかなり難しいです

大家さんができることは、月次報告書でクレーム対応などについても記載をしてもらうこと、定期的に担当者と話せる機会を作ることなどが考えられます。ただ、管理会社がどこまで対応してくれるか、正直にすべての対応を記載してくれるかはわかりません。

工事や入居者の募集など、大家さんとコミュニケーションが必要になる場面での対応から、入居者さんへの対応を推測するというのが現実的。また、連絡の取りやすさについては、連絡体制について確認しておくこと、実際に連絡を入れてみることで、ある程度は確認ができます。

もし、新しい管理会社を探している場合は、こちらの記事が参考になると思います。

管理会社の対応が悪いときにできること

では、管理会社の対応が悪いときに、大家さんができることはあるのでしょうか？

倉川

一番おすすめなのは、これをいい機会と捉えて、管理会社とのコミュニケーションを見直してみること、話し合いの場を設けてみることです。

管理料を払っているのだからしっかり対応してくれて当たり前、と思う気持ちはわかります。しかし、管理会社の担当者も人です。多少の理解を示しながら改善策を一緒に考えることで、その後の対応がどんどん良くなる可能性も十分にあります。

もちろん、どうしようもなければ管理会社を変えるというのも一つの手段です。ただ、管理会社を変えるのは入居者さんにも多少の負担が出ます。管理会社の変更は慎重に行いましょう。

倉川

弊社も大家さんとお話しできる機会を設けたり、今後もっと増やせないかと考えています。

管理会社との話し合いで具体的にどのようなことを見直すべきかは、こちらの記事を参考にしてみてください。

管理会社とコミュニケーションを取り、入居者満足度を高めよう

入居者さんに満足してもらうためには、管理会社の連絡のつきやすさと対応の納得感が特に大事です。これらは、大家さんと管理会社とのやりとりでも感じ取れる部分があると思います。

もしこの連絡が入居者さんからのものだったときに、この対応なら満足してくれるかな？と考えてみると、管理会社の対応がいいものか悪いものかわかりやすいかもしれません。

ぜひ、管理会社と協力しながら入居者さんの満足度向上、賃貸経営の安定化を進めてみてください。

大家さん

管理している物件で水漏れ発生…どう対処すればいいんだろう…

あなたは今、物件の水漏れについて悩んでいませんか？

スタッフ

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの世良です。

この記事では、水漏れについて悩んでいる大家さんに向けて、

• 水漏れトラブルが発生したときの、修繕までの流れを解説！
• そもそも、水漏れの原因ってどんなものがあるのか？
• 当社で実際に起きた、水漏れトラブルの事例を紹介
• 水漏れしたときの損害の負担は大家？入居者？簡単に見分ける方法

について、管理会社の立場から解説しています。

この記事の内容は、北海道から九州まで1万室以上の物件を見てきた当社代表・倉川の経験談がもとになっています。

この記事を読めば、

大家さん

なるほど！これでもう、水漏れが起きても怖くないぞ！

と、思っていただけるはずです。

ぜひ最後まで、お付き合いくださいね。

水漏れトラブルが発生したときの、修繕までの流れを解説！

水漏れが発生した場合、当社では以下のように対応しています。

1. 入居者さんから「水漏れしてます」…と、当社（管理会社）に連絡がくる
2. 「何か、濡れたものはありませんか？」「もしあれば、写真を撮ってください」など、入居者さんにヒアリング
3. 工事の手配をする
4. 工事の日程を調整する
5. 工事（水漏れの原因に合わせて進めます）
6. 工事の後、大家さんと入居者さんにどこをどう工事したのか？を説明

代表・倉川

水漏れの原因がすぐにわかれば、1～2週間で水漏れ部分を修繕できます。

ただ、水漏れの原因がわからない場合は、原因の追究まで時間がかかることも…。

「これかな？」と思う原因をひとつずつ修繕していきながら、水漏れの原因を追究していきます。

水漏れの原因って何があるの？当社で起きた事例をもとに解説！

今までに当社が対応してきた「水漏れの原因」を、紹介します。

• 洗面台の下の配管からの水漏れ（パッキンが劣化して漏水）
• 蛇口の破損
• 洗濯機のホースが外れていた
• 排水のホースが抜けていた
• 上の階のトイレが詰まって下の階に水漏れ
• 上の階のキッチンの排水が詰まって、弱いところから下の階に水漏れ
• 上の階のベランダの排水溝のゴミが台風で詰まって、下の階に水漏れ
• 上の階のバルコニーの排水溝から、下の階に水漏れ
• 強い雨と風の日にはトイレ、浴室、キッチンの換気扇や24時間換気から雨が侵入して水漏れ
• 浴室の排水が詰まり、水が溢れて浴室の床を乗り越えて水漏れ

代表・倉川

新築の物件や築30年以上の物件。どんな物件でも、水漏れは絶対にあると考えていいと思います。

当社で実際に起きた、水漏れトラブルの事例を紹介　

代表・倉川

つい先日、当社が管理する物件で水漏れトラブルが発生しました。その時の事例を、紹介します。

5階建ての3階に入居している方から、「台風などの雨が強い日に、水漏れが発生する」と、ご連絡をいただきました。

さっそく工事業者に連絡し、現場を確認することに。

すると、工事業者の担当者からは「おそらく、屋上の防水部分から漏れているんじゃないか？」「屋上の防水を、全部やり直さないと水漏れは収まらないかもしれない…」という回答が。

私自身、この回答には納得がいきませんでした。

実は、2年前にも同じ入居者さんから水漏れの連絡をいただき、屋上の防水工事をしたばかりだったんです。

代表・倉川

自分が納得できていないのに、大家さんに屋上の防水工事をすすめることはできない。

そう思って、すぐに別の工事業者に再度依頼。

しかし、「建物全体の防水工事を実施した方がいい」との回答が。

建物全体の防水工事をするとなると、おそらく500～700万は費用がかかります。

どうしても納得できなかったので、3社目の工事業者に再度依頼しました。

すると、3社目にお願いした工事業者の担当者から、「外についている換気扇部分に空洞があるから、そこから水漏れしてるかもしれません」との回答が。

私自身も、まさか外の換気扇から水漏れしているとは思っていなかったので驚きました。

今から、修繕の工事にはいるところです。

今回は、水漏れの原因追及まで約3カ月間かかってしまいました。

原因がわかったことで入居者さんにも喜んでもらえましたし、費用を最小限に抑えることができて大家さんにも喜んでいただけました。

「水漏れトラブル発生！入居者さんに伝えること

当社の管理している物件で水漏れトラブルが発生した場合、以下のことを入居者さんにお願いしています。

• 水漏れした箇所の写真を撮ってもらう
• 濡れたもの、壊れたものなどをリストにしてもらう（購入した日付、購入金額、物の名前、写真など）※保険で対応可能

水漏れした場所を拭いたタオルなども、保険で賠償できる可能があります。

また、「服が濡れたからクリーニングに出す」という場合も、クリーニング代を保険で補える可能性も。（※保険会社によります）

代表・倉川

基本的には、すべて保険でカバーできると思います。
どの範囲まで保険でカバーできるのか、まずは確認が必要です。

水漏れしたときの損害の負担は大家？入居者？簡単に見分ける方法

水漏れした原因が入居者さんにある場合、負担は入居者さんになります。

例えば…

• トイレにティッシュを大量に流そうとして詰まって、水漏れした
• 排水溝に物が詰まって水があふれた
• 洗濯機のホースが外れて、水が漏れた…

これはほんの一例ですが、こういう場合は入居者さんの負担になります。

ただ、「ベランダの排水溝にごみが詰まった」などの場合は、自然現象（風や落ち葉など）が原因となるので大家さん負担になる場合も。

基本的には火災保険で対応できると思うので、まずは管理会社に相談してください。

ただ、管理会社の担当者が火災保険に詳しくないケースもあります。

水漏れトラブルが起きる前に、「水漏れトラブルが発生した際、どこまで保険でカバーできるのか？」を事前に確認しておくと、安心かと思います。

当社であれば、水漏れトラブルには迅速に対応します。（24時間サポート）

業者も比較検討して大家さんの負担にならないように、数社比較検討するので、費用を抑えたい方、きちんと対応してくれる管理会社をお探しの方はぜひ当社にお任せください。

▼こちらの記事もおすすめです。

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの澤田おさむです。

鍵交換は新しい借主が決まった時点で、借主に費用を負担してもらっていると思います。ですが、最近では鍵交換費用の負担を拒否する方がいたり、トラブルも聞くようになりました。

大家さん

鍵交換の負担は大家じゃないの？と言われ困った

そこで、鍵交換の費用は誰が負担すべきなのか？よく挙げられるガイドラインとはどのようなものなのか？トラブルを防ぐためにできることは？などについて、弊社代表の倉川に聞いてきました。

倉川

トラブルにならないために、ぜひ知っておいてください

入居時の鍵交換費用が借主負担な理由｜絶対に借主が負担するものではない

安全面を考えると入居者さんが変わるごとに鍵を交換するのは当たり前です。ですが、よく考えてみると、鍵は物件の設備のひとつと考えられます。それをなぜ入居者さんの負担で交換するのでしょうか。

理由はとても単純で、不動産賃貸業界で古くから続いている慣習だからです。この業界は慣習が根強く残っており、礼金や更新料なども慣習として残っています。

倉川

なので更新料や礼金も地域や大家さんによって、必要かどうかや金額にばらつきがあります

民法上も契約は自由で、お互いが合意すれば契約が成立することから、入居者さんが鍵交換費用を負担する契約を結べば問題はないはず。しかし、鍵交換費用の支払いを拒む入居希望者がいたり、中には国交省のガイドラインに反するのではないかと指摘されたりするという話も聞くようになりました。

国土交通省の原状回復ガイドラインでは鍵交換費用の負担は原則として貸主｜それでも借主負担でいい理由

入居者側から指摘の根拠としてあげられるガイドラインとは、国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。ガイドラインには、鍵の取替えは「入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。」と記載されています。（※参照　国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」P.21）

では、鍵交換費用は大家さんが負担しないといけないのか？というとそうではありません

それは以下の2つの理由があります。

• あくまでも原状回復についてのガイドラインであること
• ガイドラインは一般的な基準をまとめたものであり、最終的には契約内容に沿って個別に判断されるべきものであること

原状回復のガイドラインであり、入居時のガイドラインではない

このガイドラインは「原状回復」についてまとめられたものです。鍵交換費用を請求しているのはあくまでも入居時。そのため、このガイドラインがそのまま当てはまるわけではありません。

倉川

中には退去時に鍵交換費用を請求している物件もあるようです

原状回復は契約時の費用と違い、契約後に想定外の費用がかかることでトラブルが多発しています。

契約時にわかっていれば入居者が断ることができたものが、契約終了時に初めてわかったとなると、その時点で契約をなかったことにはできません。そのため、このようなガイドラインの整備が進められたという背景があります。

倉川

だからガイドラインの基準がそのまま入居時には当てはまらない可能性があります

ガイドライン上でも最終的には個別に判断されるべきとされている

ガイドライン内にはこのガイドラインの位置づけとして、以下の3つのことが記載されています。

• 一般的な基準をとりまとめたものであること
• 強制するものではないこと
• 最終的には個別に判断されるべきものであること

一般的な基準としてはガイドラインのようになっているが、あくまでも民間の取引である以上、それを強制することはできないというのが、ガイドラインのスタンスです。

民間賃貸住宅の賃貸借契約については、契約自由の原則により、民法、借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り有効であって、その内容について行政が規制することは適当ではない。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

そのため、ガイドラインに反していたとしても、それがただちに無効になるわけではありません。

鍵交換の費用トラブルを防止するためにやるべきこと

ここまで確認してきたように、鍵交換の費用を借主負担にすることは問題ありません。大事なのは、あとでトラブルにならなようにしておくことです。

過去には、鍵交換費用を借主負担にする特約が無効だとして争われた裁判例があります（※清掃費用負担特約並びに鍵交換費用負担特約について消費者契約法に違反しないとされた事例）。

その判決文から読み取れる、トラブルを防止するためのポイントは以下の2つです。

• 書面に記載、口頭で説明をして合意を取る
• 費用の負担額が著しく高くないこと

書面に記載し、口頭でも説明をして合意をとる

ガイドラインで触れられていたように、契約を結べばガイドラインに反しても直ちに問題にはなりません。そのため、鍵交換の費用を「何円」「借主が負担する」ということを契約内容に盛り込む必要があります。場合によっては、特約として結んでいるケースもあります。

記載してある内容について、口頭でも説明をして合意をとることが大切です。

費用の負担額が著しく高くないこと

鍵交換の費用には、

• 鍵の本体代金
• 技術料
• 出張料

などがかかります。また、管理会社が見積もりを取得したり業者を手配するために動いているため、そのための費用がかかることも想定されます。

これらを総合して考えたときに、暴利を得るようなあまりにも高い金額を提示している場合には、消費者契約法10条違反として契約が無効になる場合があります。

借主が鍵交換費用の支払いを拒否！こんなときどうする？

大家さん

入居者が鍵交換の支払いを拒否してもめています。こんなときどうすればいいのでしょうか？

弊社が管理をさせていただている物件では、物件ごとに鍵交換が必須かどうかを変えています。例えば、家賃5万円などの比較的家賃が安い物件は、初期費用も安くしたいと思っている入居者さんがいます。

そのような物件では、借主さんから相談があった場合には、鍵交換をしなくてもOKにしています。トラブルの可能性なども伝えながら、借主さんの意向を丁寧に確認することが大事です。

トラブル防止の観点や、人気のある物件などは、無理に交渉をせずに賃貸契約を断ることも選択肢の一つです。

また、契約時に初めて知ると拒否される可能性があるため、募集図面に鍵交換費用を入れて募集をだすようにしています。

倉川

弊社では、大家さんと相談しながら物件に応じて柔軟な対応をしています

鍵交換に関するQ&A

鍵交換の費用が発生しないケースはどんなものがありますか？

鍵交換とは、鍵のシリンダーを新しいものに交換することです。新築物件以外でいうと、少し設定をすると以前の入居者さんの鍵を使えなくできるような特殊なシリンダーがあります。この場合、鍵交換費用が発生しない、またはかなり低額で済む可能性があります。

最近はあまりないですが、シリンダーをいくつも確保しておいて、古いものをローテーションしている物件は、鍵交換費用を請求していない場合も。

鍵交換をしないとどんなトラブルが考えられる？

契約時に渡した鍵をすべて返却してもらったとしても、コピーを取っている可能性があります。その場合、鍵交換をしていないと、以前の入居者がコピーした鍵で侵入できてしまいます。

過去にもそのような事例が発生しているので、できる限り鍵交換するのが安全です。もし、借主の意向で鍵交換をしない場合には、契約書の中にその旨記載をしておくといいでしょう。

2020年4月1日には民法が改正！情報をチェックしてトラブルを未然に防ぐ

ガイドラインの基準では鍵交換は貸主負担ながらも、借主に鍵交換費用を負担してもらうために知っておくべきことややるべきことを紹介しました。管理会社にすべておまかせしている大家さんも、一度内容について確認しておくと安心ではないでしょうか。

2020年4月1日に改正された民法が施行され、賃貸借契約についても一部追記されたものがあります（※法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」）。このように、トラブルが発生しているものについては、今後も法整備が進む可能性があります。

最新の情報が常に入ってくる状態にしておくようにしましょう。

大家さん

持っている物件の管理を管理会社にお願いしたいけど、どこにお願いすればいいのかわからない…

大家さん

失敗しない「管理会社の選び方」ってあるのかな？

あなたは今、こんな風に悩んでいませんか？

スタッフ

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの世良です。

この記事では、管理会社の選び方について悩んでいる大家さんに向けて、

• そもそも、管理会社がやってくれることって何？
• 管理会社を選ぶときのポイント
• 大家さんに知ってもらいたい、管理会社を替えるときの注意点

について、管理会社の立場から解説しています。

この記事の内容は、北海道から九州まで1万室以上の物件を見てきた当社代表・倉川の経験談がもとになっています。

大家さん

安心して任せられる管理会社を見つけたい！

という大家さんは、ぜひ参考にしてくださいね。

管理会社って、そもそも何やってくれるの？わかりやすく解説！

管理会社がやることは、細かくあげると数えきれないほどあります。

たくさんある中でも、わかりやすいものを書き出してみると…

• 毎月の家賃の集金
• 空室が出たときの、新しい入居者の募集
• 原状回復工事
• 入居者さんからのクレーム対応
• 入居者さんからの故障、修理の対応

などが、あるんです。

大家さんの中には、ご自身で物件を管理されている方もいらっしゃいますが…

代表・倉川

私自身、物件の管理をご自身でされるのはおすすめしません。

おすすめしない理由は、自分で物件の管理をすると、ゆっくり毎日過ごすことができなくなるから。

物件を管理していると、24時間365日、いつ入居者さんから連絡が来るかわかりません。

例えば、せっかく久しぶりに旅行に出かけたときでも、

大家さん

入居者さんから「今すぐ家の故障を見に来てほしい」って連絡がきたけど、旅行中ですぐに行けない…。

という事態になることも。

また「すぐに対応してくれない」と、さらにクレームにつながる可能性もあるんです。

物件を管理していると、クレーム対応や空室が出たときの新規入居者募集とその対応、家賃の集金など、常に複数のことを同時進行でしなければいけません。

今対応しているもの、保留になっているものの把握、工事業者や入居者さんへの連絡…想像しただけでも疲れてしまいますよね。

大家さんが安心してのんびり不動産を運営するうえで、管理会社は欠かせない存在なんです。

管理会社の入居者対応

入居者のトラブル対応全般

賃貸物件の水漏れ対応

安心できる管理会社の選び方と見つけ方

大家さん

管理会社の重要性は分かったけど、どの管理会社にお願いすればいいんだろう…

と悩んでいる大家さんに、管理会社を選ぶときのポイントをお伝えします。

代表・倉川

私がおすすめするポイントは、この2つ。

1. 仲の良い大家さんに、利用している管理会社を紹介してもらう
2. 数社に問合せて、対応を見て判断する

それぞれ、解説していきます。

①いちばん安心なのは、大家さん同士の紹介で管理会社を選ぶこと

代表・倉川

私がいちばんおすすめしたいのは、大家さん同士の紹介です。

管理会社や担当者によって、対応が全然違います。

安心して自分の物件の管理をお願いしたい場合は、まわりの大家さんに「管理会社をどこにお願いしているか？」と聞くのが確実。

大家さん同士で話していると、担当者と連絡は取りやすいか？トラブルの時の対応がいいか？など、「大家目線」でいろいろと教えてもらえます。

管理会社選びで悩んだときは、「大家さんにとっても安心な管理会社か？」を見極めるために、周りの大家さんに相談してみましょう。

大家さん

周りに、大家の知り合いがいないんだよな…

という方は、大家さんが集うコミュニティがおすすめ。

管理会社選びだけではなく、色々な情報を収集したり大家さん同士の横のつながりを作ることもできます。

是非、大家さん同士で情報交換ができるコミュニティを探してみてください。

②数社に問合せて、対応を見て判断する

大家さん

大家のコミュニティとか、よくわかんないよ…

という方には、数社の管理会社に問い合わせて比較をするのがおすすめ。

問合せした際の、

• 管理の担当者と、タイムリーに連絡とれるか？（連絡の取りやすさ）
• 長期入居を目指しているか？

などを確認し、ご自身が納得できる管理会社を選んでくださいね。

管理会社を変えたい場合、どのように進めるといいですか？

管理会社を変えたほうがいい時のポイントとして、

• 連絡が取りずらい
• 連絡しても返信が遅い
• ゴミ置き場が汚い（こまめに掃除されてない）
• 自分自身が、不安やストレスを感じている

が、あげられます。

ひとつでも該当する方は、すぐにでも管理会社を変えるのがおすすめ。

管理契約書に「解約通知をいつまでにおこなえばいいか？」が記載されているか、まずは確認しましょう。

記載されている場合は、管理契約書に記載されている期日に従って、解約したい旨を今の管理会社に伝えます。

また、基本的には新しい管理会社さんが窓口になって話を進めてくれるので安心です。

ただし、今の管理会社が新しい管理会社に、しっかり引き継ぎをしてくれないケースもあります。

事前に「管理会社を変更するときに、引き継ぎしっかりやってくれるか？」も確認しておくと、安心です。

ちなみに、何度も管理会社を変えてしまうと入居者さんに迷惑がかかる場合があります。

• 家賃の振込先が変わる
• 何かトラブルが起きたときに、どこに連絡すればいいかわからなくなる

だからこそ、管理会社を選ぶときは慎重に選びましょう。

弊社が契約する大家さんは、100％が紹介です

ここまで、管理会社を選ぶときのポイントや管理会社を変えたい場合の注意点などをお話してきました。

管理会社選びは、結婚と同じ。

今後の不動産経営について、自分が納得できる大切なパートナーを見つけましょう。

弊社が新しい大家さんと契約するときは、100％がすでに契約している大家さんからの紹介です。

弊社では、物件の大家さん、物件に住む入居者さん双方に喜んでいただけるような管理を行っております。

現在、管理している大家さんの声を紹介しています。

大家さん

物件の管理について、ちょっと話聞いてみようかな？

という方は、以下のメールまたは電話でお気軽にお問い合わせください。

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの澤田おさむです。

今や当たり前になった家賃保証会社。実は家賃以外も保証してくれるということはご存知でしょうか？

大家さん

管理会社に任せてるのでよく知らない…

そんな大家さんのために、家賃保証会社の仕組みや保証内容、選び方やリスク対策などについて、弊社代表の倉川に聞いてきました。

保証会社を付けていたにもかかわらず損害が発生してしまった事例や、具体的なリスク対策も紹介しています。ぜひ、この記事を参考に、現在の状況を見直してみてください。

家賃保証会社とは？

家賃保証会社とは、すごく簡単にいうと、お部屋を借りた人が家賃を払えなかったときに、立て替えてくれる会社です。

倉川

要は保証人のようなものですね

保証会社ができたのはこの20年ほどのことだと思います。あいまいなのは、以前は登録制度がなかったので、正確なデータがないからです。家賃債務保証を専門にしている大手の会社、日本賃貸保証の設立が平成7年ですので、このあたりから家賃保証が少しずつ広まっていったと考えられます。

高齢化による単身高齢者の増加や核家族化が進むことによって、連帯保証人を頼みにくい状況がでてきたことで、家賃保証会社が必要とされるようになりました。

保証会社の仕組み

まず、入居者さんが保証会社にお金を支払うことで、保証人になってもらいます。その後、入居者さんが家賃の支払いに遅れてしまったときは、保証会社が入居者さんに家賃の督促をする、保証会社が入居者さんの代わりに家賃を大家さんへ支払うという流れです。

倉川

あくまでも契約するのは入居者さんと保証会社です

契約内容によって、お金の流れは2パターンあります。

ひとつは、入居者さんから大家さんや管理会社に家賃を振り込み、支払いがなかった場合に大家さんや管理会社から保証会社に連絡を入れるパターン。この場合、家賃の滞納報告が支払い予定日から何日以内という決まりがあるので注意が必要です。

もうひとつは、保証会社が家賃の引き落としをして、毎月保証会社から家賃が振り込まれるパターン。この場合は、滞納があったかどうかは保証会社が把握しているので連絡は必要ありません。

それなら引き落としをしてもらった方がいいと思うかも知れませんが、実はリスクもあります。それについてはあとでご紹介します。

保証会社がやってくれること

保証会社が保証してくれるのは家賃だけかというと、そうではありません。

保証会社の保証内容として一般的なのは以下の4つです。

• 賃料等
• 訴訟費用
• 原状回復費用
• 残置物撤去費用

これ以外にも、更新料や早期解約違約金、孤独死保険など、会社によってさまざまな保証を用意しています。保証とは違いますが、会社によっては入居者さん向けにいろいろなサービスを用意しているところもあります。

弊社で契約をお願いしている会社では、家賃保証1年分と原状回復or残置物撤去を保証してくれる契約です。保証内容が増えるほど入居者さんの費用負担も増えやすいこと、弊社では入居者さんの見極め・対応をしっかりしているので、多くの保証は必要ないと考えています。

保証会社は必要？家賃保証のメリット・デメリット

実は家賃の滞納が発生する確率は10％もありません。また、うっかり忘れを除くと1%程度が本当に家賃が支払えない状態の滞納です（※公益財団法人日本賃貸住宅管理協会　「日管協短観」2020年4月〜2020年9月）。

それだけ滞納が少なくても、賃貸物件全体の95%で保証会社との契約が必要になっています（※公益財団法人日本賃貸住宅管理協会　「日管協短観」2020年4月〜2020年9月）。

ではなぜそれほどまでに保証会社との契約が必要なのでしょうか。メリットとデメリットから明らかにしてみましょう。

【大家さん】家賃保証会社のメリット・デメリット

大家さんにとって一番のメリットが家賃の確実な回収による賃貸経営の安定です。

経営者である大家さんにとって、一番困るのが家賃滞納。家賃滞納があれば一時的に収入が減り、大家さんによっては0になります。追い出すこともできないので、他の人に貸すこともできません。借り入れをしていれば、支払いだけが続く可能性もあります。

倉川

では、連帯保証人をつければいいのでは？と思うのではないでしょうか。

法律上は、連帯保証人に請求をすれば支払う義務があるので、支払ってもらえます。断ることはできません。しかし、実務上ではどうでしょうか。連帯保証人に連絡をすると、「そんなことは本人に言え！」と言われて支払ってもらえないことがほとんどです。

そのため、保証会社と契約してもらうことで、連帯保証人よりも確実に家賃の回収ができます。家賃の引き落としサービスを利用していれば滞納の確認も必要なく、入金確認の手間がなくなります。

倉川

さらに入居者さんの審査もしてくれるので、安心してお部屋を貸しやすくなります

では、デメリットはあるのでしょうか？

大家さんのデメリットはありません。保証会社をつけることで入居者さんの初期費用負担が増え、入居者を逃すと言われることもあります。しかし、さきほどご紹介したように95%の物件で保証会社との契約が求められており、保証会社をつけることは一般化しています。

倉川

そのため、入居者さんの抵抗はそれほどないと考えられます

【入居者さん】家賃保証会社のメリット・デメリット

入居者さんのメリットは、連帯保証人を用意しなくてもいいことです。連帯保証人になってもらうには、収入の証明を出してもらう必要などがあり、かなり手間をかけることになります。

万が一、滞納してしまったときには、連帯保証人の方に迷惑をかけることにもなります。保証会社があれば、それらをすべて回避することが可能です。

さらに、2020年4月1日の民法改正によって、連帯保証人には極度額設定が必須になりました。これまでは漠然と連帯保証人のお願いをしていたものが、「200万円の連帯保証人になって」などと、具体的に金額が明示されるようになります。

金額が具体的であり大きいため、お願いされた方は不安を感じやすいのではないかと思います。

倉川

物件によっては、保証会社と契約しても連帯保証人を求められることもあります

デメリットは、保証会社に支払うお金がかかることです。保証会社の必要ない物件がなくなってきているため、仲介手数料などと同じように必要経費だと考えた方がいいかもしれません。

また、審査を通らないと部屋を借りることができません。保証会社によって審査の厳しさが違うため、同じ家賃でも保証会社によっては部屋を借りられないケースもあります。

保証会社でも対応できなかった事例

ここまで、保証会社をつけていれば安心という話をしてきましたが、必ずしもそうとは限りません。

倉川

保証会社をつけていたのに保証を受けられなかった事例を紹介します

それは都内の物件。借り主が民泊をするために定期借家契約を結んで貸していました。借り主は大阪に住んでいたのですが、たまに大阪へ出向いて定期的にお会いしており、東京に来られた際には一緒に格闘技観戦をするなど、友好な関係を築けていたつもりでした。

あるとき、家賃の滞納がありました。入金漏れなどはどこの物件でもあることですし、保証会社の対応もあるので大丈夫だと思っていました。ところが突然の夜逃げ…。

とにかく手続きをしないとと思い、保証会社に話をすると、「家賃の保証はしない。訴訟もしない」と。

ネックになったのは定期借家契約。定期借家契約が更新できなかったため、契約満了日後は保証の対象にはならなかったのです。

しかも、どうやら保証会社は滞納の督促をしていなかったようで、対応が遅れてしまいました。民泊は売上が不安定なため、保証をしてくれる会社はあまりありません。その中で探した会社だったのも、このようになった要因の一つかもしれません。

損害は60万円。

結局、滞納分は私たちが大家さんへお支払いすることにしました。この保証会社を選んだのは私たち管理会社なのもあり、少しでも大家さんの負担を減らして長いお付き合いをしていこうと考えたうえでの判断です。

これは少し特殊なケースですが、他にもトラブルを耳にしたことがあります。

保証会社が督促をしていなかったことで滞納が膨らみ、仕方なく訴訟に発展してしまったケースや、督促をして現地に行けば気付けたであろう室内での逝去が長期間に渡って放置されて、事故物件になってしまったケースなど。

任せていたらトラブルに巻き込まれたということは普通に起こりうるため、安心して任せられる保証会社を選び、リスク対策をしていくことが必要です。

保証会社の選び方｜弊社が見ている3つのポイント

一般的には、保証会社を選ぶ際に気をつけるのは規模の大きさ。特に、しっかりと利益が出ていて、財政的に余裕のあるところが安心感があります。

倉川

ただ、弊社では他にも3つのポイントでチェックして、今の保証会社に決めました

• 丁寧な仕事をしてくれる
• 審査のときに、借り主や緊急連絡先に連絡をしてくれる
• 滞納があれば督促をし、必要であれば現地に行ってくれる

これは事前のリサーチではわからないため、実際の仕事ぶりを見ていく必要があります。いくつかめぼしいところを探して依頼し、一番いいところに集約していくという流れです。

実際、借り主や緊急連絡先に連絡をしていないのに、審査が完了したと連絡が来るところがありました。連絡が来たかどうかは、借り主からの連絡でわかります。保証会社は忙しいので放置されることもあり、連絡がつかないことを教えてくれないことがあります。

大家さんは管理会社が選んだ保証会社に依頼するしかありません。どこの保証会社にしているのか、なぜそこにしているのかなど、ぜひ一度確認してみてください。

弊社では、保証会社の審査だけで安心するのではなく、自分たちでも入居者さんの見極めをするようにしています。

保証会社を使うときのリスク対策

さきほど紹介したように保証会社を選んでいれば、リスクはかなり抑えられるはずです。しかし、それでも気を付けておきたいのが倒産のリスク。過去には最大手といわれた保証会社が破産したことがあります。

倉川

あのときはみんな大変でした。今でもトラウマになっています

そのため、倒産リスクへの対策は必要です。

弊社でやっているのは2つ。

• 借り主と保証会社に関する特約を結んでいる
• 引き落としを利用しない

特約で新しい保証会社との契約をスムーズに

もし保証会社が倒産すると、その瞬間から借り主さんには保証会社との契約がなくなります。万が一、家賃滞納が発生したときには、連帯保証人がいなければ誰も保証してくれません。

そこで、保証会社がついていない状態をなくすため、賃貸借契約の中に、もし保証会社が倒産した場合は借り主が新たに保証会社に入る特約を設けています。

借り主としても、支払った保証料が返ってこず、被害者のようなものです。それでも保証会社との契約について特約をいれておくことで、スムーズに保証会社との契約をしてもらいやすくなります。

確実に家賃を回収するために保証会社の引き落としは使わない

保証会社の営業を受けると、「引き落とした家賃は信託口座に預けられて誰も引き出せないように保全されているので、回収できないリスクはありません」と説明されます。

倉川

では、保証会社が破産したとき、いつになったら家賃が回収できるのでしょうか？

破産すれば、弁護士などが破産管財人になり、財産や債務の把握・整理に動きます。実際に債務を解消できる段階になるまで、口座に預けられた金銭は引き出すことが不可能になります。すると、実際に支払われるまでの期間は、長期になることが確実です。本当にすべて回収できるのかも不明です。

そんなリスクを大家さんに背負わせることはできません。また、先程のように自分たちにも責任があると言って支払おうにも、該当物件が膨大な数になり、金額が大きくなりすぎて払えません。

弊社では、家賃はすべて入居者さんから弊社に振り込んでもらい、入金チェックをしています。また、引き落としをするだけなら、別のサービスを利用することでも対応可能です。弊社でも、入居者さんの入金の手間を考え、引き落としができるような体制を順次手配しています。

まとめ

大家さんはなかなかご自身で保証会社を指定することはないと思います。しかし、今回ご紹介したように、保証会社によって保証内容や業務への取り組み方は違います。

どんな保証会社をつけているのか知らない場合、管理会社に確認をとって保証内容や評判などを調べてみるのがおすすめです。

また、入居者さんにとってもメリットのある制度です。これまで保証会社を使っていなかった大家さんも導入を検討してみてはいかがでしょうか。

お困り事があれば、ご相談もお待ちしております。

大家さん

繁忙期になんとか入居者を獲得して空室を埋めてしまいたい

3月は入居者獲得の最後の追い込みで、なんとか空室を埋めてしまいたいとお考えの大家さんも多いのではないでしょうか。繁忙期に空室が埋まらなかった場合、その後の空室対策をどうするかも悩みどころです。

空室が埋まらなかった場合の家賃損失はかなり大きいもの。今からでも対策を打っていきたいですよね。

そこで、弊社の代表倉川に「繁忙期に満室にするためにやるべき空室対策」と「繁忙期前や閑散期にやっておきたい空室対策」を聞いてきました。

繁忙期中にできる空室対策を知りたい、長期的に効果のある空室対策を知りたいという方はぜひご覧ください。

賃貸物件は繁忙期と閑散期では問い合せの数が倍以上違う

繁忙期がいつなのか、閑散期と比べて問い合せの数がどれだけ違うかを知っておくことで、繁忙期の重要性の理解と繁忙期に向けた準備がスムーズにできます。

繁忙期は2月〜3月だが、2021年は少し変化が

賃貸物件の入居者さんが入れ替わる繁忙期は2月〜3月です。もっと厳密にいうと、現場感覚では2月下旬〜3月末までが繁忙期だと感じています。

ただ、4月に入ると一気に暇になるかというと、そうではありません。4月の人事異動などもあり、GWくらいまではそれなりにお問い合わせの多い状況が続きます。

今年に関していえば、これがそのまま当てはまるのかは不明です。新型コロナウイルスの影響で大学生がほとんどキャンパスに行っていないという話を聞いています。

キャンパスに行ける状況になってから入居先を探すケースもあると思いますので、大学生の入居するような物件では、繁忙期がズレる、問い合わせがダラダラ続く可能性もあります。

繁忙期と閑散期の問い合わせ数の違い

繁忙期以外でも問い合わせが増えるのが9月頃です。企業の人事異動に伴う転勤で問い合わせが少し増えます。

それぞれの期間の問い合わせ数の違いを数字で表すと、閑散期は1、9月は2、繁忙期は5です。繁忙期は閑散期の5倍くらいは問い合わせが入ります。9月は問い合せが増えるといっても、繁忙期の半分もありません。

そのため、繁忙期にできるだけ空室を埋めて満室にすることが重要になります。

繁忙期に入居を決める3つの空室対策

それぞれ詳しく説明します。

【繁忙期の空室対策1】スピード感｜早く募集をかける

まず、できるだけ早く募集をかけることです。

繁忙期では1日に何件もお問い合わせがあります。そのため、募集が1日遅れるだけでお問い合わせをいくつも逃すことになります。お問い合わせがあってもすべてが内見につながるわけではなく、内見に来ていただいても契約になるかはわかりません。

募集をかけるためにも、原状回復工事もできるだけ早く行うことが重要です。原状回復をしていなくても内見には来てもらえますが、内見時に与える印象が悪くなります。

部屋探しをしている方も仲介会社も忙しいので、募集や原状回復工事、問い合わせへの対応など、スピード感を持って行うことが重要です。

【繁忙期の空室対策2】退去のコントロール｜退去の確認は事前に

スピード感を支えるのが事前の準備です。繁忙期に退去があるかどうかを事前に確認しておくことが、空室を埋められるかどうかを左右します。

退去が事前にわかっていれば、それに合わせて募集を出しておくことができます。また、繁忙期には原状回復工事の会社も依頼が多く、対応が遅くなる可能性も。事前に退去日を確定させることで、原状回復工事の日程を調整することが可能です。

弊社では、繁忙期かどうかにかかわらず、更新の2ヶ月前には更新するかどうかを確認しています。退去の予定を把握しておくだけで次の募集の準備がスムーズにでき、空室期間を最小に抑えることができます。

【繁忙期の空室対策3】サービス精神｜仲介会社への対応

あまり意識されることがないけれど重要なのが、仲介会社さんへのサービス精神です。具体的には、仲介会社に対して接客をする、丁寧な対応をすることです。

仲介会社からの問い合わせがあると、機械的に対応してしまうことも多いのではないかと思います。しかし、入居者さんを紹介してくれるのは仲介会社です。管理会社や大家さんにとっては、仲介会社もお客さんだと考えています。

特に繁忙期には連日のように同じ仲介会社、同じ担当者から問い合わせがあることも珍しくありません。そのとき、対応が悪い、対応が冷たいと感じさせてしまうと、あそこの物件はあまり紹介したくないと思われてしまうことがあります。仲介会社としても他に客付けしたい物件があれば、そのような物件は勧めたくありません。

例えば弊社では、問い合わせがあったときに機械的な対応にならないよう、ワントーン声を上げて対応したり、夜遅くに大変ですね、と一言添えたりしています。

倉川

「たったそれだけ？」と思われるかもしれませんが、仲介会社さんにまた電話してもいいと思ってもらえることが大事です

繁忙期は問い合わせが増えて大家さんや管理会社は忙しくなりますが、仲介会社も同様に忙しい時期です。忙しいときほど丁寧に仕事をする気持ちが、あとで大きな違いとして現れます。広告料をつけるのも有効ですが、まずはそのような関係づくりができているかを見直してみてください。

閑散期や繁忙期前にやっておきたい空室対策

繁忙期以外で問い合わせや内見がない状態であれば、物件の見直しは必須です。家賃の値下げや仲介会社への広告料など、空室対策はいろいろ考えられます。さまざまな空室対策がある中で、一番おすすめしたいのが物件価値を上げる設備投資です。

物件価値を上げること、住み心地をよくすることが、入居者の獲得につながるのはもちろん、長期入居につながり、安定した賃貸経営を実現することができます。管理会社としては大家さんの出費につながることは提案しにくい面もありますが、空室期間をなくして収支を良くする提案は必要だと考えています。

問い合わせ多数！弊社の管理物件の事例

倉川

弊社の管理物件で、床の状態を見直して床の貼替えをした事例を紹介します。

物件は新宿区内の1Rアパート。築20年の物件です。入居者が退去したタイミングで大家さんに提案を行い、原状回復工事と同時に床の貼替えを行いました。

物件価値を上げる投資として床の貼替えを選んだ理由は、以下の3つです。

• 短期間でできる
• コストが安い
• 部屋の印象を変えられる

床の貼替えというと大掛かりに聞こえますが、工事は1日で終わり、費用は5万円程度でした。床は部屋の中でも大きな面積を占めているため、印象もガラッと変わりました。

貼替えの素材に選んだのはウッドタイルです。ウッドタイルは、クッションフロアとフローリングの中間のようなものです。費用はフローリングの半分程度に抑えられ、素人が見ればフローリングに見えます。さらに、切り貼りができるので、メンテナンスコストも抑えることができます。

また、普通であれば元の床と同じ色にするのですが、弊社からの提案で白い床に変更しました。白い床のメリットは、以下の2つです。

• 部屋が明るくなり広く見える
• ほこりが目立たない

この工事後、すでに問い合せが複数入っており、繁忙期中に満室になると予想しています。

低コストでお部屋のイメージを変えて空室対策に成功した事例はコチラから

ホームステージング？敷金礼金0？よくある空室対策Q&A

最近よく耳にする空室対策は本当に効果があるのか、どんなメリットとデメリットがあるのか、弊社代表の倉川に聞いてみました。

賃貸物件でもホームステージング（モデルルーム）は効果があると聞きます。費用もそれなりにかかるし、費用対効果的にはどうなのでしょうか？

やらないよりはやった方が効果があるのは確かだと思います。日本ホームステージング協会の調査でも、賃貸物件にホームステージングを取り入れて、問い合せが大幅に増えた、成約までの時間が大幅に短くなった、という回答が3割〜4割です（※ホームステージング白書2020）。

ただ、私個人の意見としては、そこまで優先度の高いものではないと考えています。なぜなら、ホームステージングには、家具の出し入れの手間や費用対効果というデメリットがあるからです。

もし家具を購入した場合、空室が埋まるたびに家具の移動が必要です。空室がなくなった場合には家具を処分するのか、保管するのか、どちらにしろ費用がかかります。ホームステージング用に家具のレンタルもされていますが、一人暮らし用でも費用が10万円ほど。この費用は空室が出るたびに必要になります。

倉川

これだけの費用をかけるなら、物件価値を上げるリフォームに使うほうが入居者さんにとってプラスであり、長期入居も望めるのではないでしょうか

先ほど紹介した床の貼替えであれば、半額ほどで施工できます。他にも設備の追加や入れ替えなど、できることはいろいろあります。

もしホームステージングをやるなら、家具の参考レイアウトを作ってあげたり、3Dのホームステージングを取り入れたりすると、手間なく効果も見込めると思います。

例えば、カラーアンドデコのバーチャルステージングであれば、プロのインテリアデザイナーが選んでくれた家具を3DCGで配置でき、物件情報に掲載可能なようです。価格も写真1枚5980円からということですので、かなり価格を抑えることができます。

敷金0礼金0のいわゆるゼロゼロ物件にすると入居者が集まりやすいのでしょうか？

敷金と礼金が0円になることで、入居者さんの初期費用を下げることはできます。そのため、問い合せは増えると思います。

倉川

ただ、オーナーさんにはあまりおすすめしていません

ゼロゼロ物件は、大家さんにとって2つのリスクがあります。

まず、質の悪い入居者が集まりやすいことです。物件の良し悪しよりも初期費用をなんとか抑えたいという入居希望者は、お金に困っている可能性が高いです。そのため、家賃滞納や入居者トラブル発生のリスクが高くなります。

また、敷金を預かっていないことで、退去時のトラブル発生リスクがあります。敷金を預かる理由は、退去時のクリーニングや部屋の修理代です。敷金を預かっていないと、退去時に費用を請求することでトラブルの原因になります。最悪の場合は、連絡がつかなくなり回収できない可能性もあります。

お金がかからないことからきっちりと。費用対効果の高い空室対策を

繁忙期に入居者を獲得して空室を埋めたいというのは、すべての大家さんの願いだと思います。空室対策はいろいろありますが、まずはお金をかけずにできることをしっかりとやり、それから費用対効果の高いものを選択していくことが重要です。

今回ご紹介した空室対策を管理会社と話し合う、または来年の繁忙期に備えて少しずつ準備をしてみてください。