【お客様の声】私たち親子は不動産管理会社で苦労しました。仲介業者、管理会社を選ぶコツ

こんにちは、LivingTokyoの伊藤愛です。

本日は、当社が関与して契約を成立させたオーナーさんからのお声をご紹介します。

このオーナーさんは大手不動産会社で交渉をお願いしていたのですが、1年経っても契約できず大変苦労されていました。

なので契約が決まった時には何度もありがとうの気持ちを頂いていたのですが、その気持ちを記事にまでしてくださいました。

以下ありがたく転載させていただきます。

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こんにちは！LivingTokyoさんにお世話になった不動産オーナーです。

私たち家族は、

半年以上入居者が決まらない。物件の家賃をどんどん下げられてしまう。。。それでも決まらない。。。

という物件をもっていました。

親がバブルの少し後に購入した物件なんですが、

「物件の価値がないから、家賃が下がるのはしょうがない。なかなか入居者が決まらないのもしょうがない。」

と諦めていました。

でも本当は違いました！

物件の価値がないわけでなく、

「本当は賃貸運用のパートナーであるはずの管理会社が仕事をしていなかった！」

ことが原因だったことがわかったんです！

物件のせいではなく、不動産会社の仕事ぶりが原因だったんです。

不動産管理会社や不動産仲介業者の知識が乏しく、かなりしんどい思いをしました。

今回、Living Tokyo さんに不動産仲介業をお任せして、仕事の違いが浮き彫りになったことで、管理会社の違いに気がつくことができました。

不動産仲介業者や不動産管理会社とのやり取りがうまくいかず、お困りの不動産オーナーの役に立てればとLiving Tokyo さんへのお礼の想いも込めて、記事を作成させていただきました。

もし、

• 部屋がうまらない
• 家賃が下がっていく
• 約束した資料を送ってくるのが遅い。
• 管理会社が電話しても、なかなか取り合ってくれない。

など、賃貸仲介業者や管理会社の対応に不安や不満を持っている
不動産オーナーの方は読み進めてください。

「なぜ賃貸契約が決まらないのか？」
「なぜ家賃が下がるのか？」
「漏水やクレームなどの事故対応で不動産オーナーが知っておくべきことは？」

など、私の実体験に基づきお話しします。

不動産オーナーは、物件を選ぶ目の他に、不動産会社を選ぶ目が必要だと痛感した出来事でした。

今からお話しする出来事は、全て一部屋で起きた事件です。

■不動産仲介業者の選び方

賃貸契約が決まらない理由

賃貸契約が決まらない理由は３つあるんです。

• １つ目は、仲介手数料をせしめたいケース
• ２つ目は、積極的に営業しないケース
• ３つ目は、物件の価値を伝えられないライティング技術

です。

魅力的な広告を作れる不動産会社は稀！
ほとんどの会社が、専属ライターではなく社員がテンプレ通りに作るだけ！
これでは物件の魅力が伝わりません。

紹介した３つは、家賃が下がる理由にも繋がります。

詳しくご紹介します。

仲介手数料をせしめたいケース

仲介手数料は慣例的に貸主から1ヶ月分、借主から1ヶ月分の計2ヶ月です。
（オーナーからは広告料という形でもらうケースが多いそうです。）

仲介手数料をせしめるというのは、貸主と契約している不動産会社が借主になった場合、両方から手数料を取ることができます。

しかし、借主が他の不動産会社からの紹介の場合、貸主と契約している不動産会社は、貸主側からの仲介手数料しかもらえません。

つまり、家賃15万円の物件で貸主の契約している不動産会社が借主を見つけた場合の仲介手数料は30万円。

借主は別の不動産会社が見つけた場合は、15万円ずつの仲介手数料となります。

貸主の契約している不動産会社としては、できれば30万円欲しいわけです。

でも、そんなことは不動産オーナーには関係のないこと。できるだけ早く、そして高く貸したいですよね。

■不動産オーナーがチェックすべきポイントは２つ

今回気がついた不動産オーナーがチェックすべきポイントは２つです。

・不動産会社だけが見る流通サイト、レインズに掲載されているかどうか。

レインズに載らないと他業者が、貸し物件の事知ることはできないので、
必然的に貸主が契約している不動産会社しか扱うことができません。

うちの物件は、レインズには登録されていました。

他業者に広告掲載不可のチェックが入っているケース

例えレインズに掲載されていても、他業者に広告掲載不可の場合、貸主が契約している不動産会社しか紹介できません。

かなり悪質ですよね。

うちの物件は、これも大丈夫でした。

積極的な営業をしないケース

契約したにも関わらず、不動産会社が積極的な営業をしないケースもあります。

これは私も体験しました！

そもそも不動産仲介業者の利益は、売買手数料や賃貸仲介手数料から、人件費や広告費などの諸経費を引いたものです。

つまり、営業や広告費を安く抑えた方が不動産仲介業者の利益が多くなるわけです。

すぐに借り手や買い手が見つかる優良物件であれば、広告を1回出してすぐに決まるので問題ありませんが、残念ながら私の親の物件はすぐに借り手が見つかる優良物件ではありませんでした。

レインズや手配りの広告、ネット（SNS含む）広告は、やってくれていましたが全く効果はありません。

問い合わせも3ヶ月で2件でした。

普通の企業であれば、物が売れなかったら売れない原因を突き止め、改善策を実施して検証するはずです。

仮説を立てて、検証して物を売っていくプロセスをしない会社が生き残れるわけがないんです。

しかし同じ広告をずーっと載せ続けていました。

でも、
「そんなものなのかな？」
って思っていました。

思考停止状態になってしまっていたと、反省しています。

でも、不動産業界の人や経験者じゃないとどのような手段があるかわかりませんよね。

特に、私の親のように60歳を超えると不動産仲介業者とやり取りするのも億劫になってくると思います。

そして、借り手がつかない、買い手がつかない時に不動産仲介業者から言われることは、

「価格を下げましょう」

です。

これでは仲介手数料も賃料も下がって仲介業者も不動産オーナーも損をします。

価格は最後に見直すべきです。

価格を見直す前に不動産仲介業者がするべきこと

・近くの不動産仲介業者へ物件の紹介電話
（仲介手数料を両取り使用している会社は絶対にしません。少しでも物件を知ってもらえる可能性を上げる努力をしてもらうことご不動産会社の役割ですよね。）

・広告内容の見直し
（物件の魅力が伝わらない広告がよくポスティングされてませんか？）

・広告掲載媒体の見直し
（ネットから何人くらい広告を見てくれているのか今はわかります。）

・オープンハウス、内覧会の実施
（駅から離れたエリアは地元の人が、買ったり借りたりするケースがほとんど！これをやっていないのはもったいない！）

・周辺の不動産会社へ電話営業
（近隣の不動産会社へ賃貸の募集をしていることを伝えているか否かで人の目に触れる量が変わってきます。）

賃貸契約が進まない場合のチェックとしてまとめます。

●レインズに掲載されているか
●他業者広告掲載不可になっていないか
●近くの不動産に物件紹介の電話をしているか
●オープンハウス、内覧会をしているか
●広告内容は魅力を伝えられるライターが書いているのか
●広告掲載媒体は適切に評価されているか
●24時間365日お客さんがコンタクトを取れる対応をしてくれているか

さらに、

不動産仲介業者の利益は、手数料引く諸経費（広告や営業、事務手数料など）とお伝えしました。

利益＝仲介手数料ー諸経費

しかし、利益がこれ以外から上がる会社があります。

不動産管理会社です。

不動産管理会社は、管理手数料として月5%もらっているので、仲介手数料で儲けるよりも出来るだけ早く入居してもらった方が、不動産オーナーとも良好な関係が築けるわけです。

不動産オーナーの方は、賃貸や売買を専門にしている不動産会社よりも不動産管理会社が賃貸の仲介もやっている方が一生懸命営業してくれます。

でも、不動産管理会社に任すのはちょっと。。という方もいるでしょう。

専門業者のポイントは、物件の魅力を伝えられる広告を作れる会社かどうかを基準に決めることです。

魅力的な広告を作れる会社は、借り手をすぐに見つけてくれる可能性が高いんです。

物件の価値を伝えられない不動産会社

なかなか契約が決まらないとき、広告が物件の魅力を伝えられていないことがあります。

・募集図面が小さい
・間取り図が小さい
・リフォームかけたところのアピールがない

お客さんが見ても、印象に残らなければ借り手が付くわけがありませんよね。

結果、決まらないのでズルズルと家賃を下げる方法しかなくなってしまうわけです。

一方、スピーディーに借り手を見つけらる不動産会社は、物件の魅力を伝えることができるライターと契約しています。

物件の魅力が見事に伝えられている広告だと思いませんか？

Living Tokyoの倉川さんからこの広告を見せられた時、僕ら親子の想いが詰まった広告で感動してしまいました。

しっかりと我々オーナーが伝えたいことを代弁してくれていたんです。

Living Tokyoのライター伊藤さんはこんな想いで広告を書いてくれたそうです。

とてもステキな記事なので読んでみてください。

＞＞不動産会社にとっては数ある物件のひとつかもしれない。だけど、大家さんにとっては大切な物件なのです。

魅力的な広告を作れるかどうか見分けるポイント

・募集図面が小さい
・間取り図が小さい
・リフォームかけたところのアピールがない

など、パッとみて分かりにくい広告や自分が住むイメージができない広告を出している不動産会社は避けた方がいいでしょう。

■不動産管理会社の選び方

不動産管理会社は、実は不動産仲介業者を選ぶよりも重要です。
お付き合いが仲介業者に比べて長くなるからです。

不動産管理会社が家賃の5%を管理費用の相場として、

・事故対応
・家賃回収の手間賃
・クレーム対応

などを請け負ってくれます。

しかし、我々が契約していた不動産管理会社は最悪でした。

昔から対応が悪い。とマンションの居住者からクレームが出ていたのですが、
漏水事故が起きたときは、鬼畜の所業かと思う嫌がらせをされました。

• 丸１日以上放置
• 事故現場には来ない
• 事故後の改修工事は取引業者と契約させようと契約書を送りつけてくる

「管理会社変えればよかったのに。」

と、思うと思います。

1棟を所有しているオーナーなら、簡単に不動産管理会社を変えることができるでしょうが、１室を所有しているオーナーは簡単に不動産管理会社を変えることはできません。

また、管理会社がどこも酷いので、
「こんなものなのかな。」
と諦めてしまうオーナーも多いそうです。

ちなみに、漏水の現場はコチラ

３階からの漏水で、１階の人から漏水の可能性を電話してもらって気が付きました。

写真の通り、結構ひどく。

2部屋と洗面台がビチャビチャに。

母親が気がついて管理会社に電話しますが、

「工事は３日後になります。」

と意味不明な返事。

３日間漏水を放置するつもりだったんです。

しかも、バケツやタオルをもって1次対応したのは、我々です。

さすがに怒って、当日中に手配するようにお願いしましたが、結局1度も現場に来ることはありませんでした。

保険請求するときのアドバイスなどももちろんもらえません。

不動産会管理会社のずさんな管理例

●ビルの一階に、テナントが入っていた配線がみっともないから変えましょう。と管理会社から提案があったのに、見積もりが半年出ない。

●水道が止まってしまった！管理料を払っているのにもかかわらず、不動産管理会社はなんの対応もせず、ペットボトルを各部屋に配ったのは不動産オーナー

信じられないケースもあったようです。

不動産管理会社を選ぶ時は、大手だからと言って安心してはダメ。

• コミュニケーションはしっかり取れるか。
• 事故、クレーム対応の時はちゃんと行動してくれるから。
• 不動産がより良くなる提案をしてくれるのか。

が不動産管理会社を選ぶ基準になります。

「事故が起こってからじゃないと対応がわからない。」

ということがあります。

そんな時は、こまめに連絡をくれるかどうかを基準にしてください。

何にもない時に、物件の状況を報告してくれる不動産管理会社は、大切な不動産をちゃんと見てくれている可能性が高いです。

とにかく、不動産管理会社に管理を委託している不動産オーナーさんは、不動産管理で動く必要はありません。

●事故対応
●クレーム対応
●家賃の回収

など、不動産管理会社の動きが悪い時は、ちゃんと仕事をするように伝えることが大切です。

「人に紹介されて決めた管理会社を切るのは忍びない。」

という人も多いと思いますが、大切な物件が粗悪に扱われることを考えると、そうも言ってられないと思います。

■終わりに

今回、Living Tokyo の倉川さん、飯島さん、伊藤さんには大変お世話になり、無事に契約を終えることができました。

不動産管理会社のあるべき姿を見て、世の中の困っている不動産オーナーの方に少しでも役に立てればと思って、不動産を運用する上での大切なパートナーである不動産会社を選ぶポイントを我々が体験した経験をお伝えしました。

この情報が少しでも役に立てば幸いです。