賃貸不動産の大家さんへ

知っておきたい!なぜサラリーマン大家さんの自主管理は難しいのか?

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こんにちは、LivingTokyoの伊藤愛です。

最近、当社に管理を依頼された方の中に、サラリーマン大家さんがいらっしゃいました。

その大家さんは、会社員として働きながら、自分の物件を自主管理していらっしゃったのですが、とあるトラブルがあり、当社に管理を依頼することになったのです。

 

実は当社ではトラブルが起きてから管理をお願いされる方がとても多いです。

これはそれぞれの大家さんにいろんなきっかけがありますが、最終的には自分で自主管理のコントロールがきかなくなってしまって相談に来られるケースが多いです。

 

そんなわけで今回は、

  • 会社員として働きながらの自主管理の何が大変なのか
  • 知ってほしい管理会社に頼むメリット

についてお話しします。

 

 

今回のサラリーマン大家さんのトラブル事例

今回のサラリーマン大家さんは、都内に物件を持っている方でした。

その物件にはすでに入居者さんが住んでいる状態でだったのですが、その入居中の漏水。

床は使えない状態になり、床下に配管を巡らせていたので、給湯器も1ヶ月使えないような状態でした。

 

このトラブルの問題点は、

  • 大家さんが会社員として働いているので、対応が遅く、入居者の不満が爆発した。
  • リフォーム会社が今すぐ直さなくてもいい所を直そうとしていた

この2点です。

 

サラリーマン大家さんのここが大変!

クレーム対応が進まず入居者さんの不満が募る

サラリーマン大家さんは日中働いているので、クレーム対応が一向に進みません。

実はここがとても問題です。

なぜなら入居者さんの不満に繋がり、ずっと住みたいと思ってもらえず、結果的に長期入居に繋がらないからです。

倉川
まだ誰も住んでいない物件ならまだマシですが、大体のトラブルというのは入居者さんがいるときに起きます。そしてそのときに管理をお願いする、というのははっきり言って遅いのです。

 

またトラブルにより工事会社が入るとなると、工事会社との打ち合わせもあるので、綿密な連絡を取り合う必要が出てきます。

倉川
もちろん今の時代、メールでやりとりも可能ですが、細かな点は電話で話しすこともオススメします。勝手に工事を進めてしまう、メールしたけど意図したこと以外の工事をしてしまう、そんな工事会社もありますからね。

なので、自主管理をせずに管理会社に任せるのがベストなのです。

 

適切な判断ができずに、工事費用が高額になる

工事が入るとなった場合に、どこまでやればいいか判断がつかないために、工事費用が高額になるケースがあります。

特に管理経験があまりないサラリーマン大家さんは、工事会社の言われるがままに工事をすることになるケースが多く、注意が必要です。

 

ただ注意するといっても、工事というのは、経験がものをいうところがあります。

なので、どこまでやればいいかというのは、何度もそのトラブルを対応したことがある管理会社にしかわかりません。

倉川
今回の大家さんも、必要以上に工事が必要だと工事会社に言われ、かなりの費用がかかる予定でしたが、当社が工事の打ち合わせに入り、最低限必要な工事だけすることになりました。

 

知ってほしい!管理会社に頼むメリット

ただそんなことを言っても、管理費用もカットしたいという気持ちもあると思います。

ですが、ちゃんと管理してくれる管理会社に頼むと、結果的には安く済みます。

倉川
ただし本当にちゃんと管理してくれる管理会社に限りますけどね。

その理由をお伝えしていきます。

 

実は手間を考えると安い管理料・工事費

大家さんにとって一番気になるのは、管理料・工事費だと思います。

実際サラリーマン大家さんにとっては大きな金額に見えるかもしれません。

ですが、はっきり言います。

管理会社に頼んだ方が管理料や工事費は結果的には安上がりになります。

 

毎月の管理はそれだけ払えば、

  • 入居者さんのクレーム対応をしてくれる
  • 集金などもスムーズ
  • 更新などの手続きもやってくれる

など様々なメリットがあるだけ出なく、こういった対応を早くやってもらえるというのは、入居者さんの満足度にも繋がるので長期入居につながるからです。

倉川
長年不動産業界にいますが、物件を管理するときに考えて欲しいのは目先の利益ではなく、入居者さんの満足して住んでもらうこと。これが絶対で、これを常に考えることが満室経営に繋がります。

 

また管理会社に管理を頼んでいる場合、工事になった場合、管理会社はどれらい利益を取っているか知っていますか?

当社の場合10%頂いているのですが、実は他社と比べると当社の10%は、圧倒的にコストパフォーマンスがいいです。

【工事費の内訳比較】

・当社:工事費の原価(←大家さんに見せる)+工事価格の10%(管理会社の利益)
・他社:工事費の原価(←大家さんに見せない)+工事価格の20〜30%(管理会社の利益)

倉川
一般的な管理会社は工事費の原価を見せずに、当たり前のように上乗せしてきます。

また当社の場合、常に工事会社を精査しているので、対応が良く、手頃な値段で工事してもらえる工事会社に頼むことができます。(先日行った屋上防水の工事費はA社200万円、B社100万円です。これぐらい差がでます。知らないで工事会社に依頼すると100万円近く損することになります。)

また、工事日程の調整や、他の入居者さんへの工事に関する通知なども含め全て対応しています。

なので結果的に当社に任せると楽なのです(全て当社に限った話になってしまいますが・・・)。

倉川
だから自主管理ではなく、管理会社に任せることをおすすめしております。

 

管理を頼むと、自分は未来のことに注力できる

管理会社に頼むと、自分はサラリーマンのお仕事と、次の物件を見つけることに注力することができるというメリットがあります。

サラリーマン大家さんのやるべきことは物件の管理ではなく、本業の会社員のお仕事と、次の良い物件を見つけていくことなのです。

 

なので管理は得意な人に任せておけばいいのです。

実際に当社ではそのように思っているので、なるべく大家さんの負担にならないように、手間をカットしたり、金銭面でも負担にならないように最大限の配慮をし、日々業務にあたっています。

 

まとめ

サラリーマン大家さんの自主管理についてまとめると、

  • クレーム対応が大変。対応が遅いと入居者の不満は爆発し、長期入居に繋がらない。
  • 工事会社のいうことを全て受け入れすぎて、工事費用が高額になることがある。
  • 結果的に管理会社にお願いするのが一番安上がりである
  • 餅は餅屋。管理のことは管理会社に任せるのが一番である。

管理手数料のことを考えると、踏み切れないサラリーマン大家さんは多いと思います。

ですが、物件数が1件であっても当社では管理を管理会社に任せることをオススメしています。

 

なぜなら何か起きたときに、結果的に費用が高くつくからです。

そして何が起きたときに対応が遅い大家さんは、入居者さんからの信用を失い、せっかく長期入居するかもしれないのに、退去するということを考えさせてしまいます。

なので自主管理をされている大家さんはこの機会に考え直してみてください。

 

そして当社に管理をお任せしてもらえれば、必ず大家さんに満足してもらえる自信があります。

1室から管理をお引き受けすることが可能ですので、お気軽にご連絡ください。

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