こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの澤田おさむです。

賃貸経営をする大家さんは、経営者としていろいろな悩みを抱えていると思います。そんな悩みの中でも大きな問題が空室ではないでしょうか。

空室の期間が長ければ長いほど物件からの収益が発生せず遊ばせている状態に。長期空室は大きな機会損失となり、時間の経過とともに物件の価値が下がっていくだけになってしまいます。

そこで今回は、弊社がこれまでにご提案してきた空室対策の中から、実際に効果のあったものや大切にしていただきたいことをまとめました。物件によって効果的なものは違いますので、ご自身の物件にあった対策を参考にしてみてください。

意外と見落としがち…｜レインズに登録

空室が続いているときに真っ先に確認していただきたのが、その物件がレインズに登録されているかどうかです。賃貸の場合はレインズに登録する義務がありません。そのため、レインズに登録しない管理会社があります。

登録していなかったために、客付けをしてくれる仲介会社に情報が渡っていないなんてことになることも。詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

入居者ターゲットを広げてみる

空室対策というとお金をかけるものに目が行きがちですが、お金をかけずにできる空室対策もあります。そのひとつが入居者の対象を広げてみることです。

高齢者や外国人、ペットを飼っている人はNGなど、大家さんによって独自の基準を設けていることもあると思います。空室が順調に埋まっているのであればいいのですが、埋まりにくくなっているということは、同条件では競合に負けている可能性も。

適切な対応をしておけばどれもリスクではなくチャンスになります。空室が埋まらないのであれば、ぜひ検討してみてください。

トラブルを心配する大家さんが多い外国人

日本で増えているのが外国人労働者。弊社でも留学生や労働者など、外国人の入居者が入っている物件が多数あります。

大家さんがよく心配されるのが外国人特有のトラブル。言葉が通じないことや文化の違いによるトラブルが多いのではという懸念を耳にすることがよくあります。

しかし、入居時の審査と対応さえしっかりしておけば、実際にはトラブルはほぼありません。おさえておくべきポイントは以下の記事で詳しく紹介しています。

実は賃貸経営が安定する高齢者

地域によって違いはありますが、持ち家派が多い日本においても高齢者世帯の3割以上が賃貸に住んでいます。単身世帯にすれば4割を超える地域も。しかも高齢者世帯のピークは2030年と言われるなど、まだまだ伸びていく市場です。

もちろん、孤独死や保証人の問題など、高齢者ならではの問題で懸念されることもあると思います。弊社としても、最大限の注意を払いながら高齢者を受け入れることで、逆に長期入居につながり大家さんにも喜ばれている物件があります。

以下の記事で、弊社が高齢入居者を受け入れるためにやっている3つのポイントを詳しく紹介しています。

空室対策にリフォームをした成功事例

リフォームというと大きな金額をかけないといけないものと思っているのではないでしょうか？実は、そこまで費用をかけなくてもできるリフォームはあります。私たち管理会社としても、高額な費用をかけるリフォームは大家さんの負担にもなるため提案は難しいところです。

そこで、ここではできる限り費用を抑えながらできる効果的なリフォームを紹介します。どれも弊社で実際にご提案したものです。

リフォームをして家賃をアップ。2週間で空室が埋まった事例

たまにあるのですが、立地もよく適正家賃はもっと高いのにもったいない、と思う物件と出会います。この事例の場合も、大家さんは早く空室を埋めたいために低い家賃で募集をかけようとしていました。

さまざまなご提案をしたうえでリフォームし、家賃アップ。2週間で空室が埋まりました。

民泊に転用して成功した事例

3つの空室が発生していた物件の事例です。3部屋とも事務所用として募集がかけられていましたが、このままでは難しいと判断。費用を抑えながら民泊物件に転用することで、大家さんの負担を最大限抑えて収益化に成功しました。

現在の情勢では民泊に転用するのは難しいと思いますが、観光が通常通り行われるようになれば、普通に貸し出すよりも収益を上げることができる可能性があります。

簡単に競合物件と差別化できるクロスの張替え

え？そんなことで本当にうまくいくの？と思われるのがクロスの張替え。クロスは部屋の印象をガラッと変えるため、うまく使うことで内見時の印象をグッとアップさせて入居につなげることができます。

ただし、変なクロスを貼ってしまうと逆に印象を悪くすることも。実際の事例やクロスを選ぶポイントはこちらの記事にまとめています。

部屋の印象を明るくする床の張替え

クロスと同様に低コストでできるのが床の張替えです。床も部屋の印象を左右するほど大きな面積を持っているもののひとつ。工期が短く、低コスト。タイミングによっては原状回復工事のついでに行えて、大家さんの負担をかなり抑えることができます。

こちらの事例では、クッションフロアよりも高級感のあるウッドタイルを使うことで印象をアップし、メンテナンスコストも抑えることができました。

内見時の印象をアップする

せっかくお部屋の状態を良くしても、内見時に印象が悪ければ成約になりません。内見の予約は入るのに成約しないのであれば、こういった細かいポイントをチェックしたり、細かな気遣いをするだけで空室が埋まるかもしれません。

店舗物件の空室対策

店舗物件には店舗物件の空室対策、募集のコツがあります。テナントの募集に強い不動産会社をうまく巻き込むこと、借り手側にとってもメリットのある形を提案して成約率を高めることなど、弊社でやっていることを以下の記事にまとめています。

少しでも参考にしてもらえれば幸いです。

最大の空室対策は長期入居を実現して空室期間を作らないこと

空室対策というと、空室になった物件をどうやって埋めるかということに意識がいきがちです。しかし、そもそも入居者が退去しなければ空室対策の必要はありません。同じ入居者が住んでくれていれば家賃も下がりません。

そのため、空室にならないような日々の対応や無理な家賃上げをしないことも重要です。弊社が長期入居を実現するためにやっていることや考え方は下の記事にまとめてあります。

また、入居者さんが退去希望や家賃下げ希望を言ってきたケースでも、適切な対応をすることでそのままの条件で入居し続けてくれた事例もあります。しっかりと話を聞くことで退去を防ぐことも可能です。

このように、入居者に対するきめ細やかな対応ができる管理会社に任せることで、長期入居を実現できる可能性も高くなります。退去が多いのでは、と心配になった場合には以下の記事も参考になるかもしれません。

物件に合った空室対策で賃貸経営を安定化させる

なんだそんなことか、と思うことも多かったのではないでしょうか。空室に悩んでいるのであれば、そういった基本的なことができていない可能性が高いということです。

• 入居対象者を広げてみる
• 物件の立地や間取りから、競合の分析をして、適切な家賃の設定をする
• 必要であれば簡単なリフォームをする
• 内見時の印象をアップさせる

こういったことを、管理会社と相談しながら提案を受けてみると、多くの空室は埋めることができるはずです。今回ご紹介した内容を参考に、管理会社としっかり話し合ってみてはいかがでしょうか。

大家さん

繁忙期になんとか入居者を獲得して空室を埋めてしまいたい

3月は入居者獲得の最後の追い込みで、なんとか空室を埋めてしまいたいとお考えの大家さんも多いのではないでしょうか。繁忙期に空室が埋まらなかった場合、その後の空室対策をどうするかも悩みどころです。

空室が埋まらなかった場合の家賃損失はかなり大きいもの。今からでも対策を打っていきたいですよね。

そこで、弊社の代表倉川に「繁忙期に満室にするためにやるべき空室対策」と「繁忙期前や閑散期にやっておきたい空室対策」を聞いてきました。

繁忙期中にできる空室対策を知りたい、長期的に効果のある空室対策を知りたいという方はぜひご覧ください。

賃貸物件は繁忙期と閑散期では問い合せの数が倍以上違う

繁忙期がいつなのか、閑散期と比べて問い合せの数がどれだけ違うかを知っておくことで、繁忙期の重要性の理解と繁忙期に向けた準備がスムーズにできます。

繁忙期は2月〜3月だが、2021年は少し変化が

賃貸物件の入居者さんが入れ替わる繁忙期は2月〜3月です。もっと厳密にいうと、現場感覚では2月下旬〜3月末までが繁忙期だと感じています。

ただ、4月に入ると一気に暇になるかというと、そうではありません。4月の人事異動などもあり、GWくらいまではそれなりにお問い合わせの多い状況が続きます。

今年に関していえば、これがそのまま当てはまるのかは不明です。新型コロナウイルスの影響で大学生がほとんどキャンパスに行っていないという話を聞いています。

キャンパスに行ける状況になってから入居先を探すケースもあると思いますので、大学生の入居するような物件では、繁忙期がズレる、問い合わせがダラダラ続く可能性もあります。

繁忙期と閑散期の問い合わせ数の違い

繁忙期以外でも問い合わせが増えるのが9月頃です。企業の人事異動に伴う転勤で問い合わせが少し増えます。

それぞれの期間の問い合わせ数の違いを数字で表すと、閑散期は1、9月は2、繁忙期は5です。繁忙期は閑散期の5倍くらいは問い合わせが入ります。9月は問い合せが増えるといっても、繁忙期の半分もありません。

そのため、繁忙期にできるだけ空室を埋めて満室にすることが重要になります。

繁忙期に入居を決める3つの空室対策

それぞれ詳しく説明します。

【繁忙期の空室対策1】スピード感｜早く募集をかける

まず、できるだけ早く募集をかけることです。

繁忙期では1日に何件もお問い合わせがあります。そのため、募集が1日遅れるだけでお問い合わせをいくつも逃すことになります。お問い合わせがあってもすべてが内見につながるわけではなく、内見に来ていただいても契約になるかはわかりません。

募集をかけるためにも、原状回復工事もできるだけ早く行うことが重要です。原状回復をしていなくても内見には来てもらえますが、内見時に与える印象が悪くなります。

部屋探しをしている方も仲介会社も忙しいので、募集や原状回復工事、問い合わせへの対応など、スピード感を持って行うことが重要です。

【繁忙期の空室対策2】退去のコントロール｜退去の確認は事前に

スピード感を支えるのが事前の準備です。繁忙期に退去があるかどうかを事前に確認しておくことが、空室を埋められるかどうかを左右します。

退去が事前にわかっていれば、それに合わせて募集を出しておくことができます。また、繁忙期には原状回復工事の会社も依頼が多く、対応が遅くなる可能性も。事前に退去日を確定させることで、原状回復工事の日程を調整することが可能です。

弊社では、繁忙期かどうかにかかわらず、更新の2ヶ月前には更新するかどうかを確認しています。退去の予定を把握しておくだけで次の募集の準備がスムーズにでき、空室期間を最小に抑えることができます。

【繁忙期の空室対策3】サービス精神｜仲介会社への対応

あまり意識されることがないけれど重要なのが、仲介会社さんへのサービス精神です。具体的には、仲介会社に対して接客をする、丁寧な対応をすることです。

仲介会社からの問い合わせがあると、機械的に対応してしまうことも多いのではないかと思います。しかし、入居者さんを紹介してくれるのは仲介会社です。管理会社や大家さんにとっては、仲介会社もお客さんだと考えています。

特に繁忙期には連日のように同じ仲介会社、同じ担当者から問い合わせがあることも珍しくありません。そのとき、対応が悪い、対応が冷たいと感じさせてしまうと、あそこの物件はあまり紹介したくないと思われてしまうことがあります。仲介会社としても他に客付けしたい物件があれば、そのような物件は勧めたくありません。

例えば弊社では、問い合わせがあったときに機械的な対応にならないよう、ワントーン声を上げて対応したり、夜遅くに大変ですね、と一言添えたりしています。

倉川

「たったそれだけ？」と思われるかもしれませんが、仲介会社さんにまた電話してもいいと思ってもらえることが大事です

繁忙期は問い合わせが増えて大家さんや管理会社は忙しくなりますが、仲介会社も同様に忙しい時期です。忙しいときほど丁寧に仕事をする気持ちが、あとで大きな違いとして現れます。広告料をつけるのも有効ですが、まずはそのような関係づくりができているかを見直してみてください。

閑散期や繁忙期前にやっておきたい空室対策

繁忙期以外で問い合わせや内見がない状態であれば、物件の見直しは必須です。家賃の値下げや仲介会社への広告料など、空室対策はいろいろ考えられます。さまざまな空室対策がある中で、一番おすすめしたいのが物件価値を上げる設備投資です。

物件価値を上げること、住み心地をよくすることが、入居者の獲得につながるのはもちろん、長期入居につながり、安定した賃貸経営を実現することができます。管理会社としては大家さんの出費につながることは提案しにくい面もありますが、空室期間をなくして収支を良くする提案は必要だと考えています。

問い合わせ多数！弊社の管理物件の事例

倉川

弊社の管理物件で、床の状態を見直して床の貼替えをした事例を紹介します。

物件は新宿区内の1Rアパート。築20年の物件です。入居者が退去したタイミングで大家さんに提案を行い、原状回復工事と同時に床の貼替えを行いました。

物件価値を上げる投資として床の貼替えを選んだ理由は、以下の3つです。

• 短期間でできる
• コストが安い
• 部屋の印象を変えられる

床の貼替えというと大掛かりに聞こえますが、工事は1日で終わり、費用は5万円程度でした。床は部屋の中でも大きな面積を占めているため、印象もガラッと変わりました。

貼替えの素材に選んだのはウッドタイルです。ウッドタイルは、クッションフロアとフローリングの中間のようなものです。費用はフローリングの半分程度に抑えられ、素人が見ればフローリングに見えます。さらに、切り貼りができるので、メンテナンスコストも抑えることができます。

また、普通であれば元の床と同じ色にするのですが、弊社からの提案で白い床に変更しました。白い床のメリットは、以下の2つです。

• 部屋が明るくなり広く見える
• ほこりが目立たない

この工事後、すでに問い合せが複数入っており、繁忙期中に満室になると予想しています。

低コストでお部屋のイメージを変えて空室対策に成功した事例はコチラから

ホームステージング？敷金礼金0？よくある空室対策Q&A

最近よく耳にする空室対策は本当に効果があるのか、どんなメリットとデメリットがあるのか、弊社代表の倉川に聞いてみました。

賃貸物件でもホームステージング（モデルルーム）は効果があると聞きます。費用もそれなりにかかるし、費用対効果的にはどうなのでしょうか？

やらないよりはやった方が効果があるのは確かだと思います。日本ホームステージング協会の調査でも、賃貸物件にホームステージングを取り入れて、問い合せが大幅に増えた、成約までの時間が大幅に短くなった、という回答が3割〜4割です（※ホームステージング白書2020）。

ただ、私個人の意見としては、そこまで優先度の高いものではないと考えています。なぜなら、ホームステージングには、家具の出し入れの手間や費用対効果というデメリットがあるからです。

もし家具を購入した場合、空室が埋まるたびに家具の移動が必要です。空室がなくなった場合には家具を処分するのか、保管するのか、どちらにしろ費用がかかります。ホームステージング用に家具のレンタルもされていますが、一人暮らし用でも費用が10万円ほど。この費用は空室が出るたびに必要になります。

倉川

これだけの費用をかけるなら、物件価値を上げるリフォームに使うほうが入居者さんにとってプラスであり、長期入居も望めるのではないでしょうか

先ほど紹介した床の貼替えであれば、半額ほどで施工できます。他にも設備の追加や入れ替えなど、できることはいろいろあります。

もしホームステージングをやるなら、家具の参考レイアウトを作ってあげたり、3Dのホームステージングを取り入れたりすると、手間なく効果も見込めると思います。

例えば、カラーアンドデコのバーチャルステージングであれば、プロのインテリアデザイナーが選んでくれた家具を3DCGで配置でき、物件情報に掲載可能なようです。価格も写真1枚5980円からということですので、かなり価格を抑えることができます。

敷金0礼金0のいわゆるゼロゼロ物件にすると入居者が集まりやすいのでしょうか？

敷金と礼金が0円になることで、入居者さんの初期費用を下げることはできます。そのため、問い合せは増えると思います。

倉川

ただ、オーナーさんにはあまりおすすめしていません

ゼロゼロ物件は、大家さんにとって2つのリスクがあります。

まず、質の悪い入居者が集まりやすいことです。物件の良し悪しよりも初期費用をなんとか抑えたいという入居希望者は、お金に困っている可能性が高いです。そのため、家賃滞納や入居者トラブル発生のリスクが高くなります。

また、敷金を預かっていないことで、退去時のトラブル発生リスクがあります。敷金を預かる理由は、退去時のクリーニングや部屋の修理代です。敷金を預かっていないと、退去時に費用を請求することでトラブルの原因になります。最悪の場合は、連絡がつかなくなり回収できない可能性もあります。

お金がかからないことからきっちりと。費用対効果の高い空室対策を

繁忙期に入居者を獲得して空室を埋めたいというのは、すべての大家さんの願いだと思います。空室対策はいろいろありますが、まずはお金をかけずにできることをしっかりとやり、それから費用対効果の高いものを選択していくことが重要です。

今回ご紹介した空室対策を管理会社と話し合う、または来年の繁忙期に備えて少しずつ準備をしてみてください。

日本の人口減少・少子高齢化の視点から、空室対策として外国人入居者への注目が年々集まっています。

しかし、

大家さん

空室対策として外国人も受け入れたいけど、ちょっと不安…

大家さん

外国人と賃貸系契約を結ぶときの注意点って、どんなことがあるんだろう…

と悩んでいる大家さんも、多いのではないでしょうか。

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの世良です。

この記事では、

• 外国人の方も入居対象にすることで生まれるメリット
• 外国人の方と賃貸契約を結ぶときの注意点
• 外国人の方と賃貸契約を結ぶと、本当にトラブルが起きる？当社の事例を紹介
• 外国人入居者とのトラブルを防ぐために、当社がやっていること

を、北海道から九州まで1万室以上の物件を見てきた当社代表・倉川の経験談をもとに、解説していきます。

大家さん

今後の空室対策に、ぜひ外国人入居者も検討したい！

という方は、ぜひ参考にしてください。

外国人の方も入居対象にすることで生まれるメリットは空室対策

今後は、少子高齢化が進む日本で「日本人」だけに絞って空室対策をおこなっていると、空室を埋めることが難しくなっていきます。

そこで空室対策として注目を集めているのが、「日本に住みたい」と思っている外国人の方々。

外国人の方も入居対象にすることでアプローチできる人数もグッ増えますし、空室が埋まりやすくなるんです。

倉川

当社でも、外国人の方と賃貸契約を結んでいます。

外国人の方は、日本人と比べるととてもフレンドリーな印象です。外国人入居者の方と、ハグをした経験もあります。

人柄もすごくよく、「ここ壊れてたから、直しておいたよ！」と連絡をくれた外国人入居者の方もいました。

人柄が良い・悪い、というのは、国籍問わず日本人でもありますよね。

「外国人だから」という理由だけで敬遠するのは、少しもったいないなと思います。

外国人入居者の方に、助けてもらった事例もあります

過去に、外国人入居者の方に助けてもらった事例もあります。

外国人入居者（Aさん）とは、何かあったら都度連絡を取り合う仲でした。

ある日当社が管理している物件で、外国人入居者（Bさん）の生活習慣に対し、同じ物件に住んでいる方からクレームの連絡が入りました。

しかしBさんはあまり日本語をしゃべれないため、うまくコミュニケーションがとれなかったんです。

そこで、たまたまBさんと同じ国出身だったAさんに連絡を取って、通訳をお願いすることにしまた。

「日本に来ている、同じ国出身のAさん」から伝えてもらうことで、すぐにこちら側の言い分を伝えることができ解決しました。

当社では、外国人入居者の方ともいい関係性を築くことができているので、今回のケースのように協力してもらうことができたんです。

外国人の方と賃貸契約を結ぶときの注意点・想定されるトラブル

日本に初めてきて賃貸契約を結ぼうとしている外国人の方には、注意したほうがいいです。

理由は、日本の文化や習慣をまだ知らないことが多く、その後のトラブルにつながることが想定できるからです。

• 何回か日本に旅行に来た経験がある
• 日本に留学していた
• ワーホリで、日本に来たことがある

という外国人の方は、日本の文化や習慣を既に知っている方が多いのでトラブルにつながることはほぼありません。

安心して、賃貸契約を結んでください。

実際に、「日本に住もう、賃貸契約をしよう」としている外国の方の7～8割が日本に何度も来ている、日本に住んだ経験があるという方です。

「日本で賃貸に住もう」と考える外国人の方は、このような段階を踏んでいる場合が多いです。

1. 日本に旅行に来る
2. 日本が気に入り、まずはシェアハウスに住む。そこで、日本の文化や習慣に慣れる
3. 自分で、賃貸契約をする

特に、「2」で日本人といっしょにシェアハウスに住むことで、いっしょに住んでいる日本人から「コレはこうしてね」「アレはああだよ」と、日本の生活習慣を教えてもらっています。

当社では以前、民泊の運営も行っていました。そのときは、日々トラブルが多かったです。

民泊を利用する外国人の方は、初めて日本に来る方がほとんどでした。

だからこそ、日本のルールを知らない、ホテルと勘違いしてゴミを置いたままにする、部屋を散らかしたままにする、騒ぐ…など、トラブル発生の可能性がすごく高かったです。

民泊を利用する外国人の方に比べて、賃貸契約をしようとしている外国人の方は日本の文化や習慣をしっかり理解しています。

だから、外国人の方と賃貸契約をしてもほとんどトラブルにつながらないんです。

外国人の方と賃貸契約を結ぶと、本当にトラブルが起きる？当社の事例を紹介

当社が管理している物件で外国人入居者の方とトラブルになったことは、ほぼありません。

しかし以前管理していた繁華街の物件では、ゴミ出しや騒音のトラブルがありました。

ただこれは、「外国人の方だから起きたトラブル」というわけではありません。

その地域は繁華街ということもあり、日本人外国人問わず、私の目から見てもゴミ出しなどのマナーができていない印象でした。

その結果、当社が管理している物件に住んでいた外国人の方も、「周りの人がルールを守ってないから、自分も守らなくていいや」と感じ、トラブルにつながったというケースでした。

外国人入居者とのトラブルを防ぐために、当社がやっている２つのこと

当社では、外国人入居者の方とのトラブルを防ぐために、2つの対策をとっています。

1. 外国人入居者の方が、気軽に連絡できる連絡手段をつかう
2. 日本人の友達の連絡先を、緊急連絡先として聞いておく

それぞれ、具体的にお話します。

①外国人入居者の方が、気軽に連絡できる連絡手段をつかう

当社ではお客様とLINEを交換し、24時間いつでも気軽に連絡がとれる体制を整えています。

これは、外国人入居者の場合も同様です。

facebookのメッセンジャーやLINEなど、その方が普段使っている連絡ツールを聞いて連絡先を交換し、「いつでも連絡していいよ！」と伝えています。

そうすることで、入居後も何かあればすぐに連絡をいただけますし、お互いに良い関係性を結ぶことができます。

結果、トラブルにつながる前に対策を取ることができ、安心して長く住んでもらえます。

②日本人の友達の連絡先を、緊急連絡先として聞いておく

緊急連絡先として、念のため日本人の友達の連絡先も聞いています。

ただ、今までに1度も緊急連絡先を使う事態にはなっていません。

今後もし、「急に、外国人入居者の方と連絡が取れなくなった…」という場合には、緊急連絡先としてうかがっている日本人の方に連絡を取る予定です。

外国人との賃貸契約は、今後の空室対策に欠かせません

当社では、「外国人だから」という理由で賃貸契約を断ることは絶対にありません。

ただ、入居後のトラブルを避けるためにも、

• 日本に何回くらい来ているのか？
• 日本に住んだ経験あるのか？
• 日本の習慣や文化をどれくらい知っているのか？

などは、もちろん考慮します。

外国人の入居については国土交通省からガイドラインも出されています（「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」）。

入居に関しての注意事項や入居申込書や重要事項説明書の見本も14カ国分が用意されているので、こちらも参照されると、外国人の入居をより安心して進められるはずです。

注意事項を簡単にまとめたPDFも発行されているので、気になる方はこちらもご覧ください（大家さん、不動産事業者のための「外国人の受け入れガイド」）。

大家さん

空室対策として、今後外国人入居者を検討したい

という方は、以下のメールまたは電話でお気軽にお問い合わせください。

皆さん、空き家対策は万全ですか？

全国的に空き家の数は年々増えており、空き家問題は大家さんにとっても社会全体にとっても深刻な問題となっています。

では、どうやって空き家問題を解決すればいいのでしょうか？

これからの時代に必要な空き家対策を代表の倉川がご紹介します。

ぜひ最後までお付き合いくださいね。

10軒に1軒が「空き家」の時代・・・！

総務省の発表によると、全国の空き家の数は848万戸を超え、空き家率はなんと13.6%にも上ります。

そのうち、半数以上を占めているのが賃貸用住宅です。

※参考　平成30年 住宅・土地統計調査／総務省

この空き家対策として、民泊ビジネスが広まりました。

しかし、新型コロナウイルスの影響で、インバウンド需要をけん引した訪日外国人が激減しているのが現状です。

今後さらに、民泊事業の撤退が増える可能性があります。

倉川

当面の間、民泊事業は国内需要に活路を見出さざるを得なくなりました。

連泊する場合や大人数で宿泊する場合などは、ホテルよりも民泊を利用するほうがお得になるケースが多いので、民泊のメリットを打ち出す手もあります。

空き家だけじゃない！「空き店舗」も増加中

「空き家」問題は、住宅だけに留まりません。

「空き店舗」も増えています。

中小企業庁が実施した「商店街空き店舗実態調査」によると、商店街の平均空き店舗率は13.7%でした。

10軒に1軒以上は空き店舗となっており、いわゆる「シャッター通り化」が進んでいます。

空き店舗の今後の見通しは、「増加する」と回答した商店街が53.7％で過半数を超えました。

※参考　平成30年度商店街実態調査／中小企業庁

さらに、新型コロナウイルスの影響で、今後もテナントの撤退が増え、空き店舗率が高まるかもしれません。

当社では、空き家・空き店舗対策として、情報のオープン化を徹底し、「レインズ（不動産流通標準情報システム）」に登録しています。

レインズとは、建設大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産情報ネットワークシステムです。

指定の流通機構に会員登録をしている不動産会社だけが利用でき、レインズに物件情報を掲載すると、全国の不動産会社の目に留まることになります。

倉川

空き家・空き店舗対策で大切なのは、いろんな媒体に物件情報を掲載することです。

なぜなら、大手ポータルサイトだけでは、「先物物件」と言って不動産業者が紹介できない物件もあるからです。

また昨今では、テナントの退去者と出店者をつなぐマッチングプラットフォームとして注目されている「退去ナビ」が注目されています。

「退去ナビ」に登録すると、撤退費用を大幅に削減できるメリットがあり、原状回復費用や解約ペナルティ費用を削減できるだけでなく、成約時に賃料の1カ月分を受け取れます。

当社でも、退去を考えている飲食店のテナント様にご紹介したいと考えています。

コロナ禍の大変な状況ですが、少しでも大家さん・テナント様のお役に立てれば幸いです。

いかがでしたか？

今後も、残念ながら空き家・空き店舗が増加すると考えられます。

空き家・空き店舗にお悩みの大家さんがいらっしゃいましたら、当社がお力になりますので、ぜひご相談ください。

コロナ禍で大きく未来が変わってしまった事業がたくさんあります。

そのひとつが民泊事業。

インバウンド需要を見越して期待されていた訪日客がコロナの影響で激減、大幅に予測が狂うことになりました。

観光庁の集計によると民泊解禁後順調に増えていた民泊件数は5月に初めて減少、1～5月のあいだに1912件が廃業しました。

以降も新規登録数を廃業数が上回るペースで推移しています。

弊社のお客さまからも、民泊にかかわる物件を持つ方は大変な苦境に立たされているとうかがっています。

では空き室対策として民泊事業をスタートしていた大家さんは、この未曾有の危機にどう対応していけばいいでしょうか？

民泊物件の転用方法は？

今が民泊事業の大きな転機。

もし民泊事業から撤退を決めた場合、それでも大家さんにとっては空き室対策が残ることは変わりません。

そこで弊社代表の倉川より、民泊対応物件だからこそ転用できる一例をご紹介します。

家具付き賃貸物件

民泊事業で利用していた家具をそのまま賃貸物件に据え置くことで、単身者のニーズに応えることができます。

家賃は一般の賃貸物件より高く設定できますし、市場に少ないので非常に魅力的な物件となるでしょう。

短期賃貸、時間貸し

逆にコロナ禍で伸びている需要があります。

落ち着いた環境でテレワークをしたいというビジネスパーソンには、お部屋の時間単位での利用、コワーキングスペースというニーズがあります。

これには一通りの家具が揃っている民泊物件は非常にマッチしているのではないでしょうか。

また、社内の密を避ける目的で企業が一時的に数部屋借り上げ、社員を分断して業務を行うという事例もあります。

このように設備をそのまま転用し、民泊ビジネスが復調してきたころに再び検討をしてみてもよいでしょう。

民泊事業を続けるための手段は？

さて、悲観的な観方の強い民泊事業ですが、このまま民泊という文化そのものが衰退していくのでしょうか？

倉川

実は視点を変えるだけで民泊ならではの強みを活かすこともまだまだ可能なのです。

国内旅行需要に目を向ける

海外からの移動が本格的に再開されるにはまだまだ時間がかかると予想されます。

一方国内旅行者の需要はGoToトラベル施行などとともに徐々に回復しています。

こうした国内旅行需要に着目すると、民泊ビジネスにもまだチャンスがあるとも考えられます。

ワーケーション需要

民泊事業はあくまでも「宿泊」として利用されていることが条件となるため、時間貸しをすることはできません。

しかしワーケーションという1日～数週間の短期滞在型のテレワークも注目されていて、このビジネスは民泊物件と非常に相性がいいのです。

このように民泊を廃業せずとも事業を続け、今後の経済回復やオリンピック開催を待つことも選択肢に入れることが可能です。

倉川

新しい日常だからこそ生まれた物件の活用方法ですね。 

いかがだったでしょうか。

こちらでは予想外の事情で運営予測が大きく狂ってしまった民泊事業のこれからについてお伝えしました。

コロナショックからの回復が不透明な中、事業運営のかじ取りをひとりで抱えていくのは大家さんにとっても大変なストレスだと思います。

弊社は大切なお客さまとひとりひとり向き合って現況を伝え合うことによって、大家さんの抱える個別のお悩みにフォーカスしたご提案をしていこうと考えています。

初回の相談は無料です。お気軽にどうぞ。

ですが当社ではそれよりも入居者さんに長く住んでもらうことを提案しています。

なぜなら賃料を高くするよりも、長く住んでもらった方が大家さんにとっても入居者さんにとっても幸せなことだからです。

家賃を上げるのは実は難しい

家賃を上げる、というのは実はそうそう簡単にできることではありません。

もともとの条件が良ければ高く貸し出すことも可能ですが、工事して高く貸し出す場合。

この場合はマーケットの相場を調べ尽くして、どういう需要があるのか、そういったことが分からなければ家賃を上げて貸し出せるような物件は作れません。

もちろん当社はいろんな不動産を見ているので、家賃を上げるためにアドバイスをしたりといったことをしますが、大家さん独断で工事をして見たけど、結局人が入らなかった、ということは少なくありません。

賃貸経営的には長期入居してもらう方が、長い目で見るとメリットが大きい

なので当社では、大家さんには長期入居してもらうことの大切さを知ってもらいたいと思っています。

なぜなら長期入居の方が長い目で見るとメリットが大きいからです。

実際不動産を運営していただいたことがある方なら分かることですが、出入りが多い物件よりも多くの人が長期入居してくれる物件の方が安定して利益を上げることができます。

なぜなら出入りが多い物件というのは、出入りのたびに数ヶ月は空室期間があったり、原状回復費用がかかるからです。

また長期的に人が入らなければ、むしろ家賃を下げることを検討しなければなりません。

ですが例えば一度入った入居者さんが約８年ほど同じ物件に住むと、原状回復費用がゼロになります。

また８年コンスタントに利益を上げてくれるので、空室期間で機会ロスすることもありません。

当社の管理物件は、長く住んでいる入居者さんが非常に多いです。

実際に具体的な数値を出すことはできませんが、当社の管理物件は本当に長く住んでいる入居者さんが多いと感じています。

倉川

これは他社でも不動産管理の経験のある社員もよく言っていることです。

例えば最近契約更新をした人の中には、7年間も同じ物件に住んでいる70代の女性がいますし、シェアハウスでは5年間も同じ物件に住んでいる海外の女の子もいます。

30代半ばの男性で8年ほど同じ物件に住んでいる方もいますし、なんと60歳で20年近く同じ物件に住んでいる人もいます。

これはたまたまその方がその物件を気に入ってくれている、ということもありますが、入居者さんと当社で良い関係性を築いていることも関係していると思っています。

長期入居のために当社が実際にやっていること

連絡の取りやすい環境をつくる

当社では入居者さんの一番連絡しやすい連絡手段で繋がり、いつでも連絡が取れるような体勢を取っています。

FacebookのメッセンジャーやLINEなどを使って気軽に連絡してもらえるようにしているんです。

普通管理会社であれば、困ったときに連絡してくださいね、と会社の電話番号を教えてくれるぐらいですが、当社ではちょっとでも困ったことがあれば連絡して欲しいので、このような形を取っています。

実際に気軽に連絡が取れる形をとることで、入居者さんが

「これぐらいは我慢しよう」

というような不満を解消することができ、結果的に解約を防いだり、長期入居につながっています。

更新の時は直接会いに行く

当社では更新の時、必ず会いに行くようにしています。

なぜなら顔を見合わせた相手の方が、何かあったときに相談しやすいからです。

入居者さんには安心して住んでもらいたいと思っているので、当社では更新のときに書類で済ますのではなくきちんと顔を見合わせて不満なことはないか、困ったことはないかなどを聞いています。

このように当社では、入居者さんとの関係性を大切にすることで、結果的に長期入居に繋がっています。

ぜひ今後家賃値上げしようかなと考えている大家さんや、空き家に悩んでいる大谷さんは、まずは長期入居してもらうためにはどうしたらいいかを考えて見てください。

入居者さんの立場になって考えれば、様々なアイディアが湧いてくるはずです。

大家さんの中には、

大家さん

高齢者の方が入居するのは色々とリスクがあるからなるべく避けたい。

と考える方が多いです。

そしてそれはこれまでも通用していた面もありました。

ですが、超高齢化社会となっていくこれからはその対応もしていかなくてはいけません。高齢者が多くなる中で、高齢者を避けていては空室が増える可能性も。

当社では、高齢者の方も入居希望をされるのであれば、受け入れるようにしています。

空室対策としても注目されている、高齢者の方の入居についてお話をしていきます。

大家さん

今まで高齢者の方はお断りしてきたなぁ

と、そんなふうに思った大家さんはぜひ読んでみてください。

そもそも高齢者の入居リスクとは何か？

先ほど高齢者の方が入居すると色々なリスクがある、と言うお話をしましましたが、その色々とはなんでしょうか。

まず１つ目に安全上のリスクがあります。様々な安全上のリスクがありますが、具体的にはお風呂で滑って転んで怪我をした、ということがあります。

２つ目は認知症などの病気のリスクです。特に認知症になった場合や厄介で、高齢者本人とのきちんとした会話が難しくなります。

最後３つ目は死亡のリスクです。特に高齢者の方が１人で亡くなった場合、気づかれずに腐敗してしまい、物件にダメージが残ってしまうといったリスクがあります。

ではそのリスクがあるから、高齢者は止めたほうがいいのでしょうか？

ですが冒頭でもお話しした通り、当社では超高齢化社会に向けて、高齢者を受け入れる姿勢を取っています。

そしてただ受け入れるのではなく、そのリスクを回避できるように、高齢者入居者の方とは直接お会いして、契約等も含め様々な確認しています。

当社が高齢者の方に確認している３つのこと

当社では主に以下のようなことをしています。

直接お会いしに行って本人の状態を目で確認する

当社では契約・更新時には必ず本人にお会いするようにしているのですが、高齢者の方ももちろん例外なくお会いするようにしています。

高齢者の方で、年齢的に不安がある場合は特に健康面のチェックをします。

ご本人様とお話しする流れの中で、

• 1人で生活ができ、ちゃんとお話しできるか
• 日頃の運動の有無
• 病気になった時の対応など

この３つを確認するようにしているのです。

倉川

書面上で健康状態を確認するのではなく、当社スタッフが必ずお会いして実際のその人を確認するようにしています。

最近の事例だと、82歳の女性がいらっしゃったのですが、週に２回定期的な運動をしている、そして病気になった時はすぐに老人ホームに入るように調整をしているというお話を伺いました。

このように高齢者の方ときちんとお話をすれば、頑なにNGを出していたらわからなかったことが分かるのです。

緊急連絡先・連帯保証人の確認

また高齢者の方の場合、緊急連絡先の確認は連帯保証人をきちんと確認するようにしています。

いつでも連絡が取れる人なのか、そういったことを踏まえて確認しているのです。

ちなみに先ほどお話しした82歳の女性の場合は、いつでも連絡が取れる２つの緊急連絡先をいただき、何かが起こったときにすぐにその方に連絡が取れるように調整しました。

オーナーさんが納得できる資料を全て集める

これは当社のその時々の臨機応変な対応なのですが、高齢者の方が入居する際には、オーナーさんが納得できる資料を集めるようにしています。

どういった確認が取れれば入居希望の高齢者さんが入居できるのか、それを確認しながら進めているのです。

なのでほとんどの大家さんは嫌な顔をすることなく、安心して高齢者の方を受け入れています。

当社ではオーナーさんが嫌がるような契約はしません。

それは入居者さんに対しても同じことです。

高齢者の方の入居を安心して受け入れられるように当社で準備し、オーナーさんも入居者さんも安心して契約できる、そういった関係を目指し、行動に移しています。

高齢者を受け入れて空室対策を｜これからは高齢者をどう受け入れるかが重要

当社では高齢者の方を門前払いするのは、これからの時代ナンセンスだと思っています。

リスクがあるならどう受け入れればいいのか考えていく、そして大家さんも入居者さんも納得できる形で契約し、気持ちよく住んでもらう、それが理想の形だと思っています。

当社に管理を任せてみようかな、と思った大家さんはぜひお気軽にお問い合わせください。

お待ちしております。

今回は

「この物件なら●●万円で貸し出そうと思っているんだけど・・・」

と低い家賃を見積もっていた物件を、適正家賃で貸し出せた事例をご紹介します。

適正家賃が分からないという方や、価値あるリフォームがしたい！と思っている方はぜひ参考にしてみてください。

■家賃を低く見積もっていた物件について

今回の物件は都内にある物件です。

当初は大家さんも早く貸したいと思っていたので、当社がもったいないと思うような低い家賃で貸し出そうとしておりました。

ですが当社が様々な提案をすることで、大家さんにもご納得していただき、当社が考える適正価格で貸し出すことが出来ました。

しかも空室期間はたった２週間の驚異のスピードで入居者が決まっています。

先にお伝えしておきますが当社では、むやみに家賃を吊り上げたりといったことはしません。

ただしどう考えて低く見積もり過ぎている大家さんに対しては、しっかりと家賃価格や条件の見直し、リフォームなどのご提案をさせていただいております。

なぜなら、そうすることによって大家さんが納得して貸し出すことができ、その物件に愛着を持つことが出来、結果的に入居者さんがいい関係が築けるからです。

そして当社では過去のたくさんの実績と、肌感覚でそれが長期入居に繋がることが分かっています。

倉川

正直他の不動産会社では、仲介手数料が入ればいいのでここまで提案するといったことはしないようですが、当社では良い関係性を作るためにこのようなことを行っています。

■空室期間２週間で決めた！当社が実際に行った３つのこと

今回の物件は都内で場所が良かったのですが、リフォームすることで更に物件価値を上げられると判断し、リフォームしました。

そしてそのリフォームの際に特に当社が意識して行ったことをご紹介します。

当社が全面的に関わって細かく指示⇒何も知らない大家さんも安心

一般的にリフォームは、管理会社がちょっと関わる程度で、大家さんが希望のものをお伝えして進めていく形です。

ですが当社ではかなり細かい点まで関わって進めていきます。

例えば床はどんな素材にするか、壁はどうするかなどなど。

全面的にリフォームに関わるので、リフォームに慣れていない当社のお客様からは安心して進めることが出来ると好評を得ています。

また当社では工事費の上乗せ等は行っておりませんので、リフォーム費用が不安な方にも安心していただけます。

そして実際にリフォームした今回の物件がこちらです。

少し奇抜に感じるかもしれませんが、当社では想定される入居者を考えてこのような内装にしています。

倉川

おそらく普通の管理会社だったら無難な色合いにしていますが、当社では住居なのか店舗なのかまで想定して、内装のご提案しています。

そしてこの物件は、見事店舗用として入居者を決めることが出来ました。

綿密に連絡を取り合う⇒大家さんの不安なく工事が進められた

当社ではリフォーム状況などを大家さんに逐一ご報告するようにしています。

LINEを使って気軽にご相談できる環境を作ったり、写真で進捗情報を送ったり。

また最近では簡単に撮影して動画を送ったりといったこともしています。

このようにマメな連絡をすることで、大家さんが工事進捗にヤキモキすることなく進めることが出来ました。

店舗に強い不動産業者へ紹介⇒空室期間２週間で入居者が決まりました

当社は小さな会社ですが、横との繋がりをとても大切にしています。

その中には店舗に強い不動産業者さんがいるので、今回はその不動産業者さんに紹介させていただき、空室期間２週間で決めることが出来ました。

またこれは少しふわっとした表現になりますが、当社では今回のような空室物件があるときに、不思議と物件を探しているという方に出会うことが多々あります。

大家さんからの紹介が多いのもおそらくそういったご縁があるのでしょう。

そのため今回のように２週間の空室期間で決まってしまう、というのは当社ではあまり珍しいことではありません。

これも全て人との繋がりを大切にしているからこそだと思っています。

■まとめ

自分が持っている物件がどれぐらいの価値があるのか、またリフォームすることで価値をアップさせることが出来るのか、なかなか判断することは難しいと思います。

ですが当社にお任せいただければ、適正価格のご提案から条件の見直し、リフォームの提案など細かくサポートさせていただきます。

「空室になるぐらいなら家賃を下げて貸し出してしまおう！」

と考えている大家さんがいらっしゃいましたら、ぜひ問い合わせフォームよりご相談ください。

初回のご相談は無料です。

お待ちしております。

今回は

• 長期空室に悩んでいる
• 魅力的なお部屋の見せ方が分からない

と悩んでいる大家さん向けに、気軽に出来る空室対策アイデアをご紹介していきます。

どれもこれもちょっとした気遣い・小道具があれば、すぐに物件の魅力がアップする方法です。

物件の魅力度をアップさせたい方はぜひ参考にしてみてください。

■これならすぐ出来る！空室対策アイデア

共有部の空室対策アイデア

エントランスを綺麗にする。

アパート・マンションのエントランス（玄関）を綺麗にすることはとても大切です。

清掃は軽く見られがちですが、空室が続けば続くほどきちんとやった方がいいです。

倉川

なぜならいくら部屋が綺麗でも、エントランスが汚いだけで第一印象は悪くなるからです。

なので清掃は、少なくとも週に1回はしたいところ。

そして余力があるのであれば、エントランス（玄関）周りにプランターを置くのもおすすめです。

ただしプランターを置く場合は、マメにお世話出来ることが必須条件。

お世話が出来ないのにおいてしまうと、枯らしてしまって逆に見栄えが悪くなる可能性があるので、そこだけ注意しましょう。

メールボックスが雑然とした印象にならないようにする

アパートやマンションの場合、エントランス（玄関）を通ると、メールボックスが目に入ってきます。

メールボックスの場合は、清掃をするというよりも、メールボックスの下、もしくはその周辺にごみ箱を設置しておくのがおすすめです。

その設置したごみ箱にいらない広告・チラシを入れてもらうのです。

倉川

入居者さんの中には、いらないチラシを溜めてしまったり、その場で捨ててしまう人もいたりするので、そういったゴミ箱をひとつ置いておくだけで綺麗になるわけです。

なので、メールボックス周辺に是非ひとつごみ箱を置いてみてください。

廊下などの共用部に造花・お花を置く

もし廊下などの共有部が暗い印象の場合は、造花・お花を置くことをおすすめします。

もし廊下が暗ければ明るくするためにライトを変える・付けるといった対応をしたほうがいいですが、こちらはまとまった費用がかかります。

まずは造花やお花を置いてみるだけでも、グッと雰囲気が変わるのでぜひ置いてみてください。

お部屋の空室対策アイデア

明るい雰囲気にするために造花・お花を置く

お部屋の中は、なるべく明るい印象にしておくことが大切です。

それを助けてくれるのが、先ほども紹介した造花・お花です。

部屋の中で造花・お花を置くのであれば、水回りに置いておくといいでしょう。

もし余力があれば、内見用にテーブルを置いて造花・花を置くのもおすすめです。

また造花ですが、最近は大きなホームセンターに行くとたくさんの種類が置いてあります。

最近の造花はとても質が高く、生花ではないか？と思うほどのクオリティなので、ぜひ行ってみてください。

ウェルカムボードなどを使って上手にPRする

ウェルカムボードを使って歓迎のあいさつ文を書くのもおすすめです。

部屋に入ったらすぐに目につくような場所に置いてあげるといいでしょう。

倉川

玄関に椅子を置いてその上に、もしくは靴箱の上に置いておくのがおすすめです。

またその物件のおすすめポイントがあるかと思いますが、そういった場所はポイントを書いた紙を

壁に貼って上手にアピールしましょう。

倉川

上記の画像のように吹き出しの形を作ってポイントを書いておくと、目につきやすくなりますよ。

■この気遣いが大事！内見時に置いておいた方がいいアイテム

ここからは、内見時に置いておくと喜ばれるアイテムをご紹介します。

こういった気遣いは、内見者をはじめ、仲介業者も見ているポイントなので、結構大切です。

倉川

色んな気遣いをすることで「ちゃんとしている感」が出ると、仲介業者もその物件をおすすめしたくなります。ぜひこの辺りも確認しておきましょう

書き込み用に間取り図を置いておく

内見時には、お部屋にその物件の間取り図を置いておくことをおすすめします。

内見者が書き込みする用に置いておくのです。

なぜ置くのかというと、内見者が書き込みできるようにするためです。

倉川

入居を心に決めていると、間取り図に詳細を書き込みたいという内見者の方は結構いらっしゃいます。

なので、そういったチャンスを逃さないためにも置いておきましょう。

こちらは先ほど紹介したウェルカムボードと一緒に置いておくといいでしょう。

家具のイメージがしやすいように、メジャーを置いておく

部屋の中にメジャーを置いておくのもおすすめです。

この部屋にしよう！とほぼ決めている内見者の方だと、ベットが入るか、ソファが入るかなどのサイズが測りたくなるからです。

倉川

人によってはメジャーを持参する方もいらっしゃいますが、ほとんどの方がそういったものを持ってきません。なのでメジャーを用意してあげると喜ばれます

出来る大家をアピール！スリッパを置いておく

仲介業者が内見者用にスリッパを持ってくるのが常ですが、物件用にスリッパを置いておくのもおすすめです。

使うか使わないかは別として、仲介業者の人に、

「あ、この物件はちゃんとしているな。」

と思ってもらうためにも置いておくのです。

こういった気遣いがあるかどうかで、次また紹介してくれるかどうか変わりますのでぜひ抑えておいてください。

■まとめ

空室対策として、ちょっとした手間で出来ることはたくさんあります。

この時大切なのは、内見者が物件に来たときにどういった印象を持つか？を考えることです。

お部屋は暗くないか？よく目につくところは清潔に保たれているか？そういった視点を持つことが大切なのです。

もし物件を客観的出来ないのであれば、内覧した方に感想を聞くのもよいでしょう。

倉川

当社では内見者にアンケートを取っています。もし管理会社にそのような依頼をしていない方はぜひお願いしてみましょう。

そうやってぜひ物件の魅力を高めていってみてください。

出来ることはたくさんあるはずです。

当社では店舗物件が比較的すぐに決まりやすい傾向があります。

もちろん立地条件がよいなどの外部要因もありますが、実は当社で行っている施策に理由があります。

今回はその理由について、今年2月に最速5日という空室期間で決まった物件事例も交えてご紹介していきます。

店舗物件を任せたい、探しているという方はぜひ読んでみてください。

■当社の店舗物件で行っている３つの施策

前契約者が入居している間に内見を積極的に行う

当社では積極的に店舗の内見を早い段階で行うようにしています。

どういうことかというと、前契約者さんがいるときに次の契約者さんに内見してもらうわけです。

「そんなの当たり前では？」

と思われるかもしれませんが、実は他の不動産会社だとあまりこういったことはしません。

なぜなら前契約者がいる店舗への内見は、内見できる日のスケジュール調整をしたり、連絡を取り合ったり、鍵の手配をしたりなど、不動産会社にとっては手間だからです。

なので、前契約者入居中に内見するだけで空室期間を確実に短くすることが出来ます。

倉川

また内見された次の契約者さんにとっても、実際に稼働しているリアルな状態で店舗が見れるのでとても好評なんです。

外部と連携！店舗に強い不動産会社にも情報を共有する

当社では店舗物件を、店舗の不動産に強い業者に情報共有しています。

そうすることによって、情報が拡散され、次の契約者さんが見つかりやすくなるのです。

こういったことをせずに、自社で物件を抱え込む不動産会社も多いですが、当社では空室期間をつくらないことを念頭においているので、必ず他社にも情報を共有するようにしています。

また当社で物件を既に借りられているお客さんの中には、店舗をお探しの方が多数いらっしゃるので、個別にご案内を差し上げることがあります。

そうして次の契約者さんがすぐに決まりやすい環境を作っています。

次の契約者を決めたいなら！不動産検索サイトのレインズに登録する

また当社では店舗物件を必ずレインズに登録しています。

レインズに登録するといろんな不動産会社でその店舗の情報を見ることが出来るので、次の契約者さんが非常に決まりやすくなります。

実はレインズも先ほどと同様に、あまり利用したがらない不動産会社にいます。

不動産会社が手数料をたくさん取りたいからです。

このレインズについては、とても重要なのでこちらの記事で詳しく解説しています。

気になる方は以下をチェックしてみてください。

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■驚異の空室期間5日！店舗物件があっという間に決まった事例

さてここからは上記で紹介した施策、当社の柔軟な対応によって、今年の2月に空室期間が驚異の5日間という短さで決まった事例をご紹介します。

今回ご紹介する物件の基本情報

今回の物件は都内某所にある店舗物件。

前利用者さんがパーソナルジムとして利用していました。

そして次の契約者さんもパーソナルジムとして利用したいというご要望がありました。

そのため、今回は内見を前倒しして、前契約者さんが実際にいる段階で次の契約者さんに内見してもらうことに。

そして今回は、この物件に関わる人すべてにメリットがあるよう対応いたしました。

そうすることによって、前利用者さん、次の契約者さん、大家さんともに良い条件で貸し出すことが出来ました。

なぜ5日間の空室期間で次の契約を決めることが出来たのか？

さてここからはなぜ空室期間5日という短さで決めることが出来たのか、前契約者さん、次の契約者さん、大家さんともにどんなメリットがあったのか？などを解説していきます

同じパーソナルジムだったから大幅な工事回復が不要だった

今回は同じパーソナルジムということで、前契約者さんのジムの内装をそのまま引き継ぐ形で契約を成立させることが出来ました。

そのため、原状回復に必要な工事期間を取る必要がなく、空室期間を短くすることが出来たのです。

倉川

また、前契約者さんにとっては通常必要であるスケルトン工事（※）が不要というメリットがありました。

※スケルトン工事：建物の主要構造部（基礎の柱・梁・外壁・屋根など）はそのまま残して、その他の内装や設備等を全て取り換える大規模な改修工事のこと。

フリーレント期間によって空室期間を短く出来た

空室期間5日では、次の契約者さんはオープンまでの日にちが少なすぎます。

そこで今回は、当社が大家さんに14日間のフリーレント期間を設けることを提案しました。

そうすることによって、次の契約者さんは14日間分の家賃が浮きましたし、余裕をもってオープン日を迎えられるようになりました。

倉川

大家さんも空室期間が短く済んで、次の契約者さんが入ってくれるならと歓迎してくれました。

まとめると、今回の契約は以下のように、関わる人全てにメリットがある形で終えることが出来ました。

• 大家さん：空室期間を短くすることが出来た
• 前契約者さん：スケルトン工事がする必要がなくなり、ほぼ修繕費用がかからなかった
• 次の契約者さん：14日間のフリーレント期間、内装をそのまま引き継ぎ使える、オープンにも余裕があった

このように当社では、当社に関わってくれる人にメリットがあるように、ひとつひとつの物件に真摯に、柔軟に対応しています。

■まとめ

当社では型にはめて考えるのではなく、ひとつひとつの物件の価値を最大化することを考えています。

今持っている物件は適正価格ではないことも、実は大家さんは気づいていないだけでよくあることです。

当社であれば、そういった適正価格を的確に見出し、家賃をアップさせたり、空室期間を短くすることが出来ます。

店舗の管理を任せたい、より良い条件で貸し出したい！という方はぜひお問い合わせフォームよりご連絡ください。

アドバイスをさせていただくのは、延べ10,000件以上空室改善やリフォームに携わってきた代表倉川です。

相談料は無料です。

ぜひお気軽にお問い合わせください。