大家さん

空室対策が必要だったり、トラブルもよく起こっている。もっと賃貸経営を安定させたい

不動産は自分が動かなくていいと思っていたのに、なかなか安定しなくて頭を悩ませている大家さんもいるのではないでしょうか。

澤田

こんにちは、LivingTokyoの澤田おさむです。

順調にいっているときは大丈夫なのですが、築年数が経ってくるとトラブルや空室などで頭を悩ませることが増えてくることもあると思います。そこで、弊社の代表倉川に「賃貸経営を安定させるためのポイント」を聞いてきました。

賃貸経営でお悩みの方はぜひご覧ください。

倉川

弊社が大家さんのために大事にしていることをすべて紹介します！

入居者が退去する理由をなくして長期入居を実現

賃貸経営を安定させる一番のポイントは長期入居をしてもらうことです。一度入居者が決まってしまえば、退去しない限り空室にはなりません。毎月、家賃が入ってきます。

当たり前のようですが、ここをないがしろにしてしまっていることはないでしょうか。例えば、できるだけ家賃を上げようと必死に交渉をするなどということはありませんか。

弊社に管理を依頼していただいて家賃がアップした事例はあります。そのような事例は、入居者がいない物件を適正家賃にしたものです。入居中に家賃をあげるのはおすすめしません。

弊社の管理物件は長期入居をしてくださっている入居者さんが多いです。ターゲットによっては定期的に退去が出てしまいますが、ちょっとしたことを意識するだけでも退去を減らすことができるかもしれません。詳しくは以下の記事を参考にしてください。

また、退去が出たときの対応や期間が短い入居者が続いているときの対応は、以下の記事が参考になると思います。

最適なトラブルの対応で不要な退去をなくす

退去を防いで長期入居を実現するためにはトラブル対応も重要です。対応が悪ければ入居者の不満が溜まり、満足度は下がり、退去へと繋がります。

トラブルの対処は、トラブルを未然に防ぐ対策とトラブル発生時の対応に分けられます。トラブルは対応に着目しがちですが、事前の対策をしておくだけで、問題が大きくなるのを防ぐことが可能です。

トラブルを未然に防ぐための取り決めをしたり、トラブルが発生したときに入居者さんが納得してくれるように関係を築たりしておくことで、トラブルが発生したときに大きなクレームになることを避けられます。

よくあるトラブルは、騒音、水漏れ、ゴミ出しなど。それぞれの対応で大事なことや対応事例は以下の記事で紹介しています。参考にしてください。

また、トラブル対応をしてくれるのは管理会社です。管理会社との関係性を築くことや管理会社がどのように対応してくれているかを知っておくことも重要です。どのような点をチェックすればいいのか、以下の記事で紹介しています。

状況に合わせた空室対策を

長期入居を目指して適切な対応をしていても、転勤や結婚などのライフイベントで退去になることはあります。順調に入居者が決まっているうちはいいのですが、空室が埋まらなくなってくると要注意です。空室は入るはずの収入が入らない状態。大きな損失を出しているのと同じことであり、早く対策を打つ必要があります。

もっとも空室が埋まりやすいのが繁忙期です。まずは繁忙期に空室が埋まるように、事前の対策や繁忙期に向けた動きをしていく必要があります。

大家さん

うちの物件は築30年経ってしまって、入居者から人気がないんだよね…

築古物件になってしまい、設備や内装が古い、2DKなど最近ではあまり好まれない間取りになっている物件はリフォームやリノベーションをしないと空室が埋まらないのでしょうか。実はそんなことはありません。そのような理由があってもターゲットを広げることで入居者が獲得できる可能性はあります。

大家さん

お金をかける余裕はないけどなんとかしたい

そんなときは、高齢者や外国人の入居者を受け入れることで簡単に入居が決まることがあります。高齢者や外国人はトラブルが心配という大家さんもいらっしゃいますが、事前に対策を考えていれば問題はありません。詳しくは以下の記事を参考にしてください。

また、壁紙の張り替えや床の張り替えなど、軽微なリフォームでも効果が出るケースもあります。壁紙や床であればそれほど大きなコストではありませんし、原状回復工事のタイミングであれば特別な出費にもなりません。

以下の記事でこれまでに弊社でやって効果があった事例をまとめています。ぜひ参考にしてください。

物件を維持するためには修繕も忘れずに

トラブルを未然に防ぐ、物件の価値を維持するためには修繕も欠かせません。賃貸マンションやアパートも、計画的な修繕をすることが望ましいとされています。国土交通省が出しているガイドラインでは、アパートやマンションの計画修繕にかかる費用は、1戸あたり200万円前後。（参照：国土交通省ー計画修繕ガイドブック）

それなりに費用がかかるため、どの程度ガイドラインに沿って行うのか悩まれるのではないでしょうか。もっとも気をつけたいのはトラブルの原因になるところです。

壁や屋根の防水機能がなくなってしまうと、漏水の原因になりトラブルになります。また、配管の劣化によっても漏水や排水の詰まりなどのトラブルが発生します。大家さんだけでは判断しにくいこともあると思いますので、ぜひ管理会社と相談してみてください。

このような大規模修繕をするときに大事なのは、必ず複数社から見積もりをとることです。一社だけの見積もりでは、不要に多額の費用を支払ってしまう可能性も。弊社の管理物件でも、これくらいの金額差が出ました。

賃貸経営はやることがたくさん！だからこそ管理会社との協力が不可欠です

ここに挙げたものがすべてではなく、賃貸経営は他にもやることがたくさんあります。だからこそ管理会社が大事です。

管理会社が適切な管理と対応をしてくれないと問題が起き続ける可能性も。ただの業者としてではなく、一緒に賃貸経営をするパートナーとして、賃貸管理会社とコミュニケーションを取っていくことがおすすめです。

今回の記事で気になったことがあれば、ぜひ管理会社と話し合ってみてください。

大家さん

賃貸物件の入居者審査って、どんなところをチェックしてるんだろう？

あなたは、こんな風に思ったことはありませんか？

スタッフ

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの世良です。

LivingTokyoは「物件を管理する会社」ですが、入居者審査をするときに申込者と面談もしています。

申込者と面談をしている管理会社はほとんどないので、すごく珍しいことだと思います。

この記事では、今まで当社が行ってきた入居者審査の経験をもとに、

• 入居者審査をする理由
• 具体的に、どんなところをチェックしているのか？
• 入居者審査でお断りする場合、その理由は…？

などについて、解説していきます。

当社が入居者審査で面談をする理由は？

当社では、入居者さんにも管理人さんにも安心してもらうために、入居者審査時に申込者と面談をおこなっています。

通常、管理会社が入居者審査を行う場合は、書類だけを確認する場合がほとんどです。

しかし弊社では、書類審査だけではなく「直接面談」や「WEB面談」も実施する場合があります。

管理会社と入居者さんは、実はなかなか会う機会がありません。

何かトラブルが発生したときに初めて連絡を取り合う…という場合がほとんどです。

当社の場合、入居者審査のときに入居者さんと1度顔を合わせておくことで、何かトラブルが発生したときに、

入居者さん

あ、あの管理会社の人に連絡しよう！

と、安心してすぐに連絡していただけるんです。

「トラブルが発生したときに、誰に連絡を取ればいいか？」がわかっていると、安心して日々の生活を送ることができ、長期入居にもつながります。

また、管理人さには

代表・倉川

今度、こんな人が入居しますよ～！

と入居者さんとの面談の様子を共有しているので、

大家さん

あの部屋には、こんな人が住んでるのか！

と、安心していただけています。

入居者審査で、どんなところを見てるの？

当社が入居者審査で面談を行う場合は、

• 家賃の支払い能力がしっかりとあるか？
• 誠実な人かどうか？
• こちらが聞いたことに対して、受け答えができるか？
• 社会的なルール（ゴミ出しや生活音）など守れる人か？
• しっかりと目を見て話せる人かどうか？
• 他人に迷惑をかけない人か？

など、その人の「人柄」を見極めています。

また、通常は「世帯主の年収」（例：家賃の3倍の月収があるか、など）を見て判断する場合が多いですが、当社では「世帯年収」を見て判断する場合もあるんです。

入居前にしっかりとその人の人柄を確認していないと、後々トラブルにつながる可能性も。

部屋の一部を壊したまま夜逃げ、ゴミ出しのルールを何度言っても守らない、騒音を注意しても改善されない…。

このようなトラブルが発生した場合、ほかの入居者さんから大家さんへクレームが入る場合もあるんです。

被害金額が小さくても、ストレスを抱えたまま不動産を運営していくのはおすすめできません。

後々のトラブルにつなげないため、他の入居者さんや大家さんにも安心して過ごしてただくために、入居前にしっかりと面談をおこなっております。

入居者審査でお断りする場合、その理由は…？

当社の場合、面談を実施して…

• こちらが質問したことに対して、ハッキリと答えられない
• 住所、マンションの部屋番号などを教えてくれない
• コミュニケーションが取れない
• 話していて、怪しい雰囲気がある
• 申込書に空欄が多い人

などの場合、お断りする場合があります。

今までの経験上、入居者審査後にお断りするケースは1割あるかないか程度です。

安心して不動産運営をしたい大家さんへ、物件の管理はお任せください！

当社では、大家さんが不安にならないように事前にしっかりと入居者審査を行っております。

大家さん

安心して任せられる管理会社ないかな…？

とお探しの方は、ぜひ当社にお任せください。

大家さん

入居者さんへの管理会社の対応が悪いのではないかと感じている

そう感じている大家さんもいらっしゃるのではないでしょうか。

こんにちは、LivingTokyoの澤田おさむです。

賃貸経営を安定させるためには、入居者さんの満足度をあげて、長期で入居してもらうのが大事なポイント。そのためには、管理会社の働きが不可欠です。

入居者の満足度が下がってしまうのはどんなときなのか、対応が悪いと思われないためにどのような対応をしてもらうといいのか、北海道から九州まで1万室以上の物件を見てきた当社代表・倉川に聞いてきました。

管理会社の対応にお悩みの方は、ぜひご覧ください。

管理会社の対応で入居者満足度は変わる！いい、悪いがわかれるポイントは？

管理会社の対応で入居者さんの満足度が下がるのはどんなときでしょうか。それはトラブルが発生したときです。

賃貸経営をしていると、トラブルが発生するのは避けられません。大事なのはそのときの対応。トラブルが発生したときの対応で入居者さんの満足度が上がることもあれば、下がることもあります。

トラブル発生時に大事なのは以下の3つです。

• 連絡のつきやすさ
• 説明や対応への納得感
• 謝罪があるかどうか

それぞれ詳しく説明します。

連絡のつきやすさ｜ここで満足度が大きく変わる

管理会社の対応で一番大事なのは連絡のつきやすさです。入居者さんが一番困るのが管理会社と連絡がつかないこと。何かあったときに連絡がつかなければ、諦めるか自分でトラブル対処をしなければいけません。

結果として、事前確認ができていなかったために、対応費用を入居者さんが負担するケースも。他にも、トラブルが放置された状態になり、退去につながる可能性もあります。

倉川

弊社の場合、電話がつながるコールセンターやオンライン上で担当者に連絡が取れるような体制を整えています

入居者さんには担当者の携帯を教えてあるので、直接電話をしてもらったり、メール、LINEなどで連絡をしてもらえます。会社が休みでも連絡が取れるため、問題解決も早くなり、入居者さんにも安心していただけています。

入居時には面談をしているのですが、火曜や水曜が休みの方や土日が休みの方など、管理会社と入居者さんの休みが被ってしまうと「いつ契約できるの？」という不安を持たれるケースがあります。

倉川

最近の話ですが、美容師さんの休みが仲介会社の休みと被ってしまって、いつ契約できるか不安そうにされていました

弊社では契約をオンライン上で締結できるシステムを導入しており、Web面談もできるようにしているので、入居者さんの都合に合わせた対応が可能です。物件のルールはメールで送るようにしてあるので、入居者さんが困ったときにはいつでも見られるようになっています。

弊社の考え方はこちらの記事にも書いています。

説明や対応への納得感｜問題は解決よりも納得が大事

入居者さんから連絡を受けると、それに対して説明をしたり対応に動く必要が出てきます。しかし、中には完全に解決できない問題もあります。

そんなとき、入居者さんに納得してもらえるような対応や説明ができるかどうかが、入居者さんの満足度の分かれ目です。ここで納得してもらえなければ、満足度が下がることに。

最近の事例ですが、店舗で黒カビが発生した物件がありました。その物件はすぐ隣に建物が建っていて、壁と壁の間に人が入って工事をすることが不可能でした。そのため、根本的な解決は望めません。

倉川

そこで弊社は以下のような対応を取りました

• まずは現地に赴き、カビを綺麗に拭き上げる
• 状況を説明して、根本解決ができないことを伝える
• 除湿機の導入をできるか大家さんに確認する旨伝える
• 大家さんに除湿機の導入メリットがあるか伝える（周辺の坪単価と管理物件の坪単価を比較）

周辺相場と比べたところ、いい条件で借りていただいていることがわかり、大家さんも納得のうえで除湿機を置いてもらえることになりました。もともと長期入居していただけているので、これを継続するのが大家さんにとっても最適だと考えた結果の提案です。

また、入居者さんに対しても「大家さんに交渉してみますね」と伝えることで、管理会社が頑張ってくれているという印象を与えることができています。

問題があったときに謝る｜謝罪とお礼はすぐに

意外と難しいのが、入居者さんに対して謝罪をすることです。少し連絡が遅れたとか、手違いがあったとか、何かあったときに謝罪をすることで、入居者さんの信頼を落とさずに済ませることができます。

なぜこれが難しいかというと、管理会社は謝罪すると負け、自分たちが悪いと言ったことになってしまうと考え、謝りたくても謝れない状況にあったりするからです。

倉川

私もサラリーマンのときは同じように思ったことがありました

弊社は小さな会社なため、入居者さんに対する謝罪とお礼を大事にすることができています。謝罪の必要があれば、きちんと謝罪し、入居者さんが協力してくれたときは積極的にお礼をしています。

過去の事例を簡単に紹介します。

かなり強い雨が降ったときに、美容室の天井から漏水したことがありました。このとき、応急処置として店舗スタッフさん達が漏水部分にガムテープを貼ってくれました。

おかげで被害も最小限で済み、その後の対応もスムーズに。弊社はすぐに、お礼のメッセージとともに、感謝の意味を込めてスタバのギフトカードを5名の方にプレゼントしました。

このような対応を続けているため、スタッフさんともいい関係性が築けています。その後もちょっとしたアクシデントは起こっているのですが、関係性ができているおかげでトラブルに発展することはありません。

管理会社の対応を大家さんが見極めるポイント

では、管理会社の対応がしっかりしているか見極めるポイントはあるのでしょうか？

倉川

実際のところ、見極めるのはかなり難しいです

大家さんができることは、月次報告書でクレーム対応などについても記載をしてもらうこと、定期的に担当者と話せる機会を作ることなどが考えられます。ただ、管理会社がどこまで対応してくれるか、正直にすべての対応を記載してくれるかはわかりません。

工事や入居者の募集など、大家さんとコミュニケーションが必要になる場面での対応から、入居者さんへの対応を推測するというのが現実的。また、連絡の取りやすさについては、連絡体制について確認しておくこと、実際に連絡を入れてみることで、ある程度は確認ができます。

もし、新しい管理会社を探している場合は、こちらの記事が参考になると思います。

管理会社の対応が悪いときにできること

では、管理会社の対応が悪いときに、大家さんができることはあるのでしょうか？

倉川

一番おすすめなのは、これをいい機会と捉えて、管理会社とのコミュニケーションを見直してみること、話し合いの場を設けてみることです。

管理料を払っているのだからしっかり対応してくれて当たり前、と思う気持ちはわかります。しかし、管理会社の担当者も人です。多少の理解を示しながら改善策を一緒に考えることで、その後の対応がどんどん良くなる可能性も十分にあります。

もちろん、どうしようもなければ管理会社を変えるというのも一つの手段です。ただ、管理会社を変えるのは入居者さんにも多少の負担が出ます。管理会社の変更は慎重に行いましょう。

倉川

弊社も大家さんとお話しできる機会を設けたり、今後もっと増やせないかと考えています。

管理会社との話し合いで具体的にどのようなことを見直すべきかは、こちらの記事を参考にしてみてください。

管理会社とコミュニケーションを取り、入居者満足度を高めよう

入居者さんに満足してもらうためには、管理会社の連絡のつきやすさと対応の納得感が特に大事です。これらは、大家さんと管理会社とのやりとりでも感じ取れる部分があると思います。

もしこの連絡が入居者さんからのものだったときに、この対応なら満足してくれるかな？と考えてみると、管理会社の対応がいいものか悪いものかわかりやすいかもしれません。

ぜひ、管理会社と協力しながら入居者さんの満足度向上、賃貸経営の安定化を進めてみてください。

大家さん

管理している物件で水漏れ発生…どう対処すればいいんだろう…

あなたは今、物件の水漏れについて悩んでいませんか？

スタッフ

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの世良です。

この記事では、水漏れについて悩んでいる大家さんに向けて、

• 水漏れトラブルが発生したときの、修繕までの流れを解説！
• そもそも、水漏れの原因ってどんなものがあるのか？
• 当社で実際に起きた、水漏れトラブルの事例を紹介
• 水漏れしたときの損害の負担は大家？入居者？簡単に見分ける方法

について、管理会社の立場から解説しています。

この記事の内容は、北海道から九州まで1万室以上の物件を見てきた当社代表・倉川の経験談がもとになっています。

この記事を読めば、

大家さん

なるほど！これでもう、水漏れが起きても怖くないぞ！

と、思っていただけるはずです。

ぜひ最後まで、お付き合いくださいね。

水漏れトラブルが発生したときの、修繕までの流れを解説！

水漏れが発生した場合、当社では以下のように対応しています。

1. 入居者さんから「水漏れしてます」…と、当社（管理会社）に連絡がくる
2. 「何か、濡れたものはありませんか？」「もしあれば、写真を撮ってください」など、入居者さんにヒアリング
3. 工事の手配をする
4. 工事の日程を調整する
5. 工事（水漏れの原因に合わせて進めます）
6. 工事の後、大家さんと入居者さんにどこをどう工事したのか？を説明

代表・倉川

水漏れの原因がすぐにわかれば、1～2週間で水漏れ部分を修繕できます。

ただ、水漏れの原因がわからない場合は、原因の追究まで時間がかかることも…。

「これかな？」と思う原因をひとつずつ修繕していきながら、水漏れの原因を追究していきます。

水漏れの原因って何があるの？当社で起きた事例をもとに解説！

今までに当社が対応してきた「水漏れの原因」を、紹介します。

• 洗面台の下の配管からの水漏れ（パッキンが劣化して漏水）
• 蛇口の破損
• 洗濯機のホースが外れていた
• 排水のホースが抜けていた
• 上の階のトイレが詰まって下の階に水漏れ
• 上の階のキッチンの排水が詰まって、弱いところから下の階に水漏れ
• 上の階のベランダの排水溝のゴミが台風で詰まって、下の階に水漏れ
• 上の階のバルコニーの排水溝から、下の階に水漏れ
• 強い雨と風の日にはトイレ、浴室、キッチンの換気扇や24時間換気から雨が侵入して水漏れ
• 浴室の排水が詰まり、水が溢れて浴室の床を乗り越えて水漏れ

代表・倉川

新築の物件や築30年以上の物件。どんな物件でも、水漏れは絶対にあると考えていいと思います。

当社で実際に起きた、水漏れトラブルの事例を紹介　

代表・倉川

つい先日、当社が管理する物件で水漏れトラブルが発生しました。その時の事例を、紹介します。

5階建ての3階に入居している方から、「台風などの雨が強い日に、水漏れが発生する」と、ご連絡をいただきました。

さっそく工事業者に連絡し、現場を確認することに。

すると、工事業者の担当者からは「おそらく、屋上の防水部分から漏れているんじゃないか？」「屋上の防水を、全部やり直さないと水漏れは収まらないかもしれない…」という回答が。

私自身、この回答には納得がいきませんでした。

実は、2年前にも同じ入居者さんから水漏れの連絡をいただき、屋上の防水工事をしたばかりだったんです。

代表・倉川

自分が納得できていないのに、大家さんに屋上の防水工事をすすめることはできない。

そう思って、すぐに別の工事業者に再度依頼。

しかし、「建物全体の防水工事を実施した方がいい」との回答が。

建物全体の防水工事をするとなると、おそらく500～700万は費用がかかります。

どうしても納得できなかったので、3社目の工事業者に再度依頼しました。

すると、3社目にお願いした工事業者の担当者から、「外についている換気扇部分に空洞があるから、そこから水漏れしてるかもしれません」との回答が。

私自身も、まさか外の換気扇から水漏れしているとは思っていなかったので驚きました。

今から、修繕の工事にはいるところです。

今回は、水漏れの原因追及まで約3カ月間かかってしまいました。

原因がわかったことで入居者さんにも喜んでもらえましたし、費用を最小限に抑えることができて大家さんにも喜んでいただけました。

「水漏れトラブル発生！入居者さんに伝えること

当社の管理している物件で水漏れトラブルが発生した場合、以下のことを入居者さんにお願いしています。

• 水漏れした箇所の写真を撮ってもらう
• 濡れたもの、壊れたものなどをリストにしてもらう（購入した日付、購入金額、物の名前、写真など）※保険で対応可能

水漏れした場所を拭いたタオルなども、保険で賠償できる可能があります。

また、「服が濡れたからクリーニングに出す」という場合も、クリーニング代を保険で補える可能性も。（※保険会社によります）

代表・倉川

基本的には、すべて保険でカバーできると思います。
どの範囲まで保険でカバーできるのか、まずは確認が必要です。

水漏れしたときの損害の負担は大家？入居者？簡単に見分ける方法

水漏れした原因が入居者さんにある場合、負担は入居者さんになります。

例えば…

• トイレにティッシュを大量に流そうとして詰まって、水漏れした
• 排水溝に物が詰まって水があふれた
• 洗濯機のホースが外れて、水が漏れた…

これはほんの一例ですが、こういう場合は入居者さんの負担になります。

ただ、「ベランダの排水溝にごみが詰まった」などの場合は、自然現象（風や落ち葉など）が原因となるので大家さん負担になる場合も。

基本的には火災保険で対応できると思うので、まずは管理会社に相談してください。

ただ、管理会社の担当者が火災保険に詳しくないケースもあります。

水漏れトラブルが起きる前に、「水漏れトラブルが発生した際、どこまで保険でカバーできるのか？」を事前に確認しておくと、安心かと思います。

当社であれば、水漏れトラブルには迅速に対応します。（24時間サポート）

業者も比較検討して大家さんの負担にならないように、数社比較検討するので、費用を抑えたい方、きちんと対応してくれる管理会社をお探しの方はぜひ当社にお任せください。

▼こちらの記事もおすすめです。

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの澤田おさむです。

鍵交換は新しい借主が決まった時点で、借主に費用を負担してもらっていると思います。ですが、最近では鍵交換費用の負担を拒否する方がいたり、トラブルも聞くようになりました。

大家さん

鍵交換の負担は大家じゃないの？と言われ困った

そこで、鍵交換の費用は誰が負担すべきなのか？よく挙げられるガイドラインとはどのようなものなのか？トラブルを防ぐためにできることは？などについて、弊社代表の倉川に聞いてきました。

倉川

トラブルにならないために、ぜひ知っておいてください

入居時の鍵交換費用が借主負担な理由｜絶対に借主が負担するものではない

安全面を考えると入居者さんが変わるごとに鍵を交換するのは当たり前です。ですが、よく考えてみると、鍵は物件の設備のひとつと考えられます。それをなぜ入居者さんの負担で交換するのでしょうか。

理由はとても単純で、不動産賃貸業界で古くから続いている慣習だからです。この業界は慣習が根強く残っており、礼金や更新料なども慣習として残っています。

倉川

なので更新料や礼金も地域や大家さんによって、必要かどうかや金額にばらつきがあります

民法上も契約は自由で、お互いが合意すれば契約が成立することから、入居者さんが鍵交換費用を負担する契約を結べば問題はないはず。しかし、鍵交換費用の支払いを拒む入居希望者がいたり、中には国交省のガイドラインに反するのではないかと指摘されたりするという話も聞くようになりました。

国土交通省の原状回復ガイドラインでは鍵交換費用の負担は原則として貸主｜それでも借主負担でいい理由

入居者側から指摘の根拠としてあげられるガイドラインとは、国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。ガイドラインには、鍵の取替えは「入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。」と記載されています。（※参照　国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」P.21）

では、鍵交換費用は大家さんが負担しないといけないのか？というとそうではありません

それは以下の2つの理由があります。

• あくまでも原状回復についてのガイドラインであること
• ガイドラインは一般的な基準をまとめたものであり、最終的には契約内容に沿って個別に判断されるべきものであること

原状回復のガイドラインであり、入居時のガイドラインではない

このガイドラインは「原状回復」についてまとめられたものです。鍵交換費用を請求しているのはあくまでも入居時。そのため、このガイドラインがそのまま当てはまるわけではありません。

倉川

中には退去時に鍵交換費用を請求している物件もあるようです

原状回復は契約時の費用と違い、契約後に想定外の費用がかかることでトラブルが多発しています。

契約時にわかっていれば入居者が断ることができたものが、契約終了時に初めてわかったとなると、その時点で契約をなかったことにはできません。そのため、このようなガイドラインの整備が進められたという背景があります。

倉川

だからガイドラインの基準がそのまま入居時には当てはまらない可能性があります

ガイドライン上でも最終的には個別に判断されるべきとされている

ガイドライン内にはこのガイドラインの位置づけとして、以下の3つのことが記載されています。

• 一般的な基準をとりまとめたものであること
• 強制するものではないこと
• 最終的には個別に判断されるべきものであること

一般的な基準としてはガイドラインのようになっているが、あくまでも民間の取引である以上、それを強制することはできないというのが、ガイドラインのスタンスです。

民間賃貸住宅の賃貸借契約については、契約自由の原則により、民法、借地借家法等の法令の強行法規に抵触しない限り有効であって、その内容について行政が規制することは適当ではない。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

そのため、ガイドラインに反していたとしても、それがただちに無効になるわけではありません。

鍵交換の費用トラブルを防止するためにやるべきこと

ここまで確認してきたように、鍵交換の費用を借主負担にすることは問題ありません。大事なのは、あとでトラブルにならなようにしておくことです。

過去には、鍵交換費用を借主負担にする特約が無効だとして争われた裁判例があります（※清掃費用負担特約並びに鍵交換費用負担特約について消費者契約法に違反しないとされた事例）。

その判決文から読み取れる、トラブルを防止するためのポイントは以下の2つです。

• 書面に記載、口頭で説明をして合意を取る
• 費用の負担額が著しく高くないこと

書面に記載し、口頭でも説明をして合意をとる

ガイドラインで触れられていたように、契約を結べばガイドラインに反しても直ちに問題にはなりません。そのため、鍵交換の費用を「何円」「借主が負担する」ということを契約内容に盛り込む必要があります。場合によっては、特約として結んでいるケースもあります。

記載してある内容について、口頭でも説明をして合意をとることが大切です。

費用の負担額が著しく高くないこと

鍵交換の費用には、

• 鍵の本体代金
• 技術料
• 出張料

などがかかります。また、管理会社が見積もりを取得したり業者を手配するために動いているため、そのための費用がかかることも想定されます。

これらを総合して考えたときに、暴利を得るようなあまりにも高い金額を提示している場合には、消費者契約法10条違反として契約が無効になる場合があります。

借主が鍵交換費用の支払いを拒否！こんなときどうする？

大家さん

入居者が鍵交換の支払いを拒否してもめています。こんなときどうすればいいのでしょうか？

弊社が管理をさせていただている物件では、物件ごとに鍵交換が必須かどうかを変えています。例えば、家賃5万円などの比較的家賃が安い物件は、初期費用も安くしたいと思っている入居者さんがいます。

そのような物件では、借主さんから相談があった場合には、鍵交換をしなくてもOKにしています。トラブルの可能性なども伝えながら、借主さんの意向を丁寧に確認することが大事です。

トラブル防止の観点や、人気のある物件などは、無理に交渉をせずに賃貸契約を断ることも選択肢の一つです。

また、契約時に初めて知ると拒否される可能性があるため、募集図面に鍵交換費用を入れて募集をだすようにしています。

倉川

弊社では、大家さんと相談しながら物件に応じて柔軟な対応をしています

鍵交換に関するQ&A

鍵交換の費用が発生しないケースはどんなものがありますか？

鍵交換とは、鍵のシリンダーを新しいものに交換することです。新築物件以外でいうと、少し設定をすると以前の入居者さんの鍵を使えなくできるような特殊なシリンダーがあります。この場合、鍵交換費用が発生しない、またはかなり低額で済む可能性があります。

最近はあまりないですが、シリンダーをいくつも確保しておいて、古いものをローテーションしている物件は、鍵交換費用を請求していない場合も。

鍵交換をしないとどんなトラブルが考えられる？

契約時に渡した鍵をすべて返却してもらったとしても、コピーを取っている可能性があります。その場合、鍵交換をしていないと、以前の入居者がコピーした鍵で侵入できてしまいます。

過去にもそのような事例が発生しているので、できる限り鍵交換するのが安全です。もし、借主の意向で鍵交換をしない場合には、契約書の中にその旨記載をしておくといいでしょう。

2020年4月1日には民法が改正！情報をチェックしてトラブルを未然に防ぐ

ガイドラインの基準では鍵交換は貸主負担ながらも、借主に鍵交換費用を負担してもらうために知っておくべきことややるべきことを紹介しました。管理会社にすべておまかせしている大家さんも、一度内容について確認しておくと安心ではないでしょうか。

2020年4月1日に改正された民法が施行され、賃貸借契約についても一部追記されたものがあります（※法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」）。このように、トラブルが発生しているものについては、今後も法整備が進む可能性があります。

最新の情報が常に入ってくる状態にしておくようにしましょう。

大家さん

持っている物件の管理を管理会社にお願いしたいけど、どこにお願いすればいいのかわからない…

大家さん

失敗しない「管理会社の選び方」ってあるのかな？

あなたは今、こんな風に悩んでいませんか？

スタッフ

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの世良です。

この記事では、管理会社の選び方について悩んでいる大家さんに向けて、

• そもそも、管理会社がやってくれることって何？
• 管理会社を選ぶときのポイント
• 大家さんに知ってもらいたい、管理会社を替えるときの注意点

について、管理会社の立場から解説しています。

この記事の内容は、北海道から九州まで1万室以上の物件を見てきた当社代表・倉川の経験談がもとになっています。

大家さん

安心して任せられる管理会社を見つけたい！

という大家さんは、ぜひ参考にしてくださいね。

管理会社って、そもそも何やってくれるの？わかりやすく解説！

管理会社がやることは、細かくあげると数えきれないほどあります。

たくさんある中でも、わかりやすいものを書き出してみると…

• 毎月の家賃の集金
• 空室が出たときの、新しい入居者の募集
• 原状回復工事
• 入居者さんからのクレーム対応
• 入居者さんからの故障、修理の対応

などが、あるんです。

大家さんの中には、ご自身で物件を管理されている方もいらっしゃいますが…

代表・倉川

私自身、物件の管理をご自身でされるのはおすすめしません。

おすすめしない理由は、自分で物件の管理をすると、ゆっくり毎日過ごすことができなくなるから。

物件を管理していると、24時間365日、いつ入居者さんから連絡が来るかわかりません。

例えば、せっかく久しぶりに旅行に出かけたときでも、

大家さん

入居者さんから「今すぐ家の故障を見に来てほしい」って連絡がきたけど、旅行中ですぐに行けない…。

という事態になることも。

また「すぐに対応してくれない」と、さらにクレームにつながる可能性もあるんです。

物件を管理していると、クレーム対応や空室が出たときの新規入居者募集とその対応、家賃の集金など、常に複数のことを同時進行でしなければいけません。

今対応しているもの、保留になっているものの把握、工事業者や入居者さんへの連絡…想像しただけでも疲れてしまいますよね。

大家さんが安心してのんびり不動産を運営するうえで、管理会社は欠かせない存在なんです。

管理会社の入居者対応

入居者のトラブル対応全般

賃貸物件の水漏れ対応

安心できる管理会社の選び方と見つけ方

大家さん

管理会社の重要性は分かったけど、どの管理会社にお願いすればいいんだろう…

と悩んでいる大家さんに、管理会社を選ぶときのポイントをお伝えします。

代表・倉川

私がおすすめするポイントは、この2つ。

1. 仲の良い大家さんに、利用している管理会社を紹介してもらう
2. 数社に問合せて、対応を見て判断する

それぞれ、解説していきます。

①いちばん安心なのは、大家さん同士の紹介で管理会社を選ぶこと

代表・倉川

私がいちばんおすすめしたいのは、大家さん同士の紹介です。

管理会社や担当者によって、対応が全然違います。

安心して自分の物件の管理をお願いしたい場合は、まわりの大家さんに「管理会社をどこにお願いしているか？」と聞くのが確実。

大家さん同士で話していると、担当者と連絡は取りやすいか？トラブルの時の対応がいいか？など、「大家目線」でいろいろと教えてもらえます。

管理会社選びで悩んだときは、「大家さんにとっても安心な管理会社か？」を見極めるために、周りの大家さんに相談してみましょう。

大家さん

周りに、大家の知り合いがいないんだよな…

という方は、大家さんが集うコミュニティがおすすめ。

管理会社選びだけではなく、色々な情報を収集したり大家さん同士の横のつながりを作ることもできます。

是非、大家さん同士で情報交換ができるコミュニティを探してみてください。

②数社に問合せて、対応を見て判断する

大家さん

大家のコミュニティとか、よくわかんないよ…

という方には、数社の管理会社に問い合わせて比較をするのがおすすめ。

問合せした際の、

• 管理の担当者と、タイムリーに連絡とれるか？（連絡の取りやすさ）
• 長期入居を目指しているか？

などを確認し、ご自身が納得できる管理会社を選んでくださいね。

管理会社を変えたい場合、どのように進めるといいですか？

管理会社を変えたほうがいい時のポイントとして、

• 連絡が取りずらい
• 連絡しても返信が遅い
• ゴミ置き場が汚い（こまめに掃除されてない）
• 自分自身が、不安やストレスを感じている

が、あげられます。

ひとつでも該当する方は、すぐにでも管理会社を変えるのがおすすめ。

管理契約書に「解約通知をいつまでにおこなえばいいか？」が記載されているか、まずは確認しましょう。

記載されている場合は、管理契約書に記載されている期日に従って、解約したい旨を今の管理会社に伝えます。

また、基本的には新しい管理会社さんが窓口になって話を進めてくれるので安心です。

ただし、今の管理会社が新しい管理会社に、しっかり引き継ぎをしてくれないケースもあります。

事前に「管理会社を変更するときに、引き継ぎしっかりやってくれるか？」も確認しておくと、安心です。

ちなみに、何度も管理会社を変えてしまうと入居者さんに迷惑がかかる場合があります。

• 家賃の振込先が変わる
• 何かトラブルが起きたときに、どこに連絡すればいいかわからなくなる

だからこそ、管理会社を選ぶときは慎重に選びましょう。

弊社が契約する大家さんは、100％が紹介です

ここまで、管理会社を選ぶときのポイントや管理会社を変えたい場合の注意点などをお話してきました。

管理会社選びは、結婚と同じ。

今後の不動産経営について、自分が納得できる大切なパートナーを見つけましょう。

弊社が新しい大家さんと契約するときは、100％がすでに契約している大家さんからの紹介です。

弊社では、物件の大家さん、物件に住む入居者さん双方に喜んでいただけるような管理を行っております。

現在、管理している大家さんの声を紹介しています。

大家さん

物件の管理について、ちょっと話聞いてみようかな？

という方は、以下のメールまたは電話でお気軽にお問い合わせください。

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの澤田おさむです。

今や当たり前になった家賃保証会社。実は家賃以外も保証してくれるということはご存知でしょうか？

大家さん

管理会社に任せてるのでよく知らない…

そんな大家さんのために、家賃保証会社の仕組みや保証内容、選び方やリスク対策などについて、弊社代表の倉川に聞いてきました。

保証会社を付けていたにもかかわらず損害が発生してしまった事例や、具体的なリスク対策も紹介しています。ぜひ、この記事を参考に、現在の状況を見直してみてください。

家賃保証会社とは？

家賃保証会社とは、すごく簡単にいうと、お部屋を借りた人が家賃を払えなかったときに、立て替えてくれる会社です。

倉川

要は保証人のようなものですね

保証会社ができたのはこの20年ほどのことだと思います。あいまいなのは、以前は登録制度がなかったので、正確なデータがないからです。家賃債務保証を専門にしている大手の会社、日本賃貸保証の設立が平成7年ですので、このあたりから家賃保証が少しずつ広まっていったと考えられます。

高齢化による単身高齢者の増加や核家族化が進むことによって、連帯保証人を頼みにくい状況がでてきたことで、家賃保証会社が必要とされるようになりました。

保証会社の仕組み

まず、入居者さんが保証会社にお金を支払うことで、保証人になってもらいます。その後、入居者さんが家賃の支払いに遅れてしまったときは、保証会社が入居者さんに家賃の督促をする、保証会社が入居者さんの代わりに家賃を大家さんへ支払うという流れです。

倉川

あくまでも契約するのは入居者さんと保証会社です

契約内容によって、お金の流れは2パターンあります。

ひとつは、入居者さんから大家さんや管理会社に家賃を振り込み、支払いがなかった場合に大家さんや管理会社から保証会社に連絡を入れるパターン。この場合、家賃の滞納報告が支払い予定日から何日以内という決まりがあるので注意が必要です。

もうひとつは、保証会社が家賃の引き落としをして、毎月保証会社から家賃が振り込まれるパターン。この場合は、滞納があったかどうかは保証会社が把握しているので連絡は必要ありません。

それなら引き落としをしてもらった方がいいと思うかも知れませんが、実はリスクもあります。それについてはあとでご紹介します。

保証会社がやってくれること

保証会社が保証してくれるのは家賃だけかというと、そうではありません。

保証会社の保証内容として一般的なのは以下の4つです。

• 賃料等
• 訴訟費用
• 原状回復費用
• 残置物撤去費用

これ以外にも、更新料や早期解約違約金、孤独死保険など、会社によってさまざまな保証を用意しています。保証とは違いますが、会社によっては入居者さん向けにいろいろなサービスを用意しているところもあります。

弊社で契約をお願いしている会社では、家賃保証1年分と原状回復or残置物撤去を保証してくれる契約です。保証内容が増えるほど入居者さんの費用負担も増えやすいこと、弊社では入居者さんの見極め・対応をしっかりしているので、多くの保証は必要ないと考えています。

保証会社は必要？家賃保証のメリット・デメリット

実は家賃の滞納が発生する確率は10％もありません。また、うっかり忘れを除くと1%程度が本当に家賃が支払えない状態の滞納です（※公益財団法人日本賃貸住宅管理協会　「日管協短観」2020年4月〜2020年9月）。

それだけ滞納が少なくても、賃貸物件全体の95%で保証会社との契約が必要になっています（※公益財団法人日本賃貸住宅管理協会　「日管協短観」2020年4月〜2020年9月）。

ではなぜそれほどまでに保証会社との契約が必要なのでしょうか。メリットとデメリットから明らかにしてみましょう。

【大家さん】家賃保証会社のメリット・デメリット

大家さんにとって一番のメリットが家賃の確実な回収による賃貸経営の安定です。

経営者である大家さんにとって、一番困るのが家賃滞納。家賃滞納があれば一時的に収入が減り、大家さんによっては0になります。追い出すこともできないので、他の人に貸すこともできません。借り入れをしていれば、支払いだけが続く可能性もあります。

倉川

では、連帯保証人をつければいいのでは？と思うのではないでしょうか。

法律上は、連帯保証人に請求をすれば支払う義務があるので、支払ってもらえます。断ることはできません。しかし、実務上ではどうでしょうか。連帯保証人に連絡をすると、「そんなことは本人に言え！」と言われて支払ってもらえないことがほとんどです。

そのため、保証会社と契約してもらうことで、連帯保証人よりも確実に家賃の回収ができます。家賃の引き落としサービスを利用していれば滞納の確認も必要なく、入金確認の手間がなくなります。

倉川

さらに入居者さんの審査もしてくれるので、安心してお部屋を貸しやすくなります

では、デメリットはあるのでしょうか？

大家さんのデメリットはありません。保証会社をつけることで入居者さんの初期費用負担が増え、入居者を逃すと言われることもあります。しかし、さきほどご紹介したように95%の物件で保証会社との契約が求められており、保証会社をつけることは一般化しています。

倉川

そのため、入居者さんの抵抗はそれほどないと考えられます

【入居者さん】家賃保証会社のメリット・デメリット

入居者さんのメリットは、連帯保証人を用意しなくてもいいことです。連帯保証人になってもらうには、収入の証明を出してもらう必要などがあり、かなり手間をかけることになります。

万が一、滞納してしまったときには、連帯保証人の方に迷惑をかけることにもなります。保証会社があれば、それらをすべて回避することが可能です。

さらに、2020年4月1日の民法改正によって、連帯保証人には極度額設定が必須になりました。これまでは漠然と連帯保証人のお願いをしていたものが、「200万円の連帯保証人になって」などと、具体的に金額が明示されるようになります。

金額が具体的であり大きいため、お願いされた方は不安を感じやすいのではないかと思います。

倉川

物件によっては、保証会社と契約しても連帯保証人を求められることもあります

デメリットは、保証会社に支払うお金がかかることです。保証会社の必要ない物件がなくなってきているため、仲介手数料などと同じように必要経費だと考えた方がいいかもしれません。

また、審査を通らないと部屋を借りることができません。保証会社によって審査の厳しさが違うため、同じ家賃でも保証会社によっては部屋を借りられないケースもあります。

保証会社でも対応できなかった事例

ここまで、保証会社をつけていれば安心という話をしてきましたが、必ずしもそうとは限りません。

倉川

保証会社をつけていたのに保証を受けられなかった事例を紹介します

それは都内の物件。借り主が民泊をするために定期借家契約を結んで貸していました。借り主は大阪に住んでいたのですが、たまに大阪へ出向いて定期的にお会いしており、東京に来られた際には一緒に格闘技観戦をするなど、友好な関係を築けていたつもりでした。

あるとき、家賃の滞納がありました。入金漏れなどはどこの物件でもあることですし、保証会社の対応もあるので大丈夫だと思っていました。ところが突然の夜逃げ…。

とにかく手続きをしないとと思い、保証会社に話をすると、「家賃の保証はしない。訴訟もしない」と。

ネックになったのは定期借家契約。定期借家契約が更新できなかったため、契約満了日後は保証の対象にはならなかったのです。

しかも、どうやら保証会社は滞納の督促をしていなかったようで、対応が遅れてしまいました。民泊は売上が不安定なため、保証をしてくれる会社はあまりありません。その中で探した会社だったのも、このようになった要因の一つかもしれません。

損害は60万円。

結局、滞納分は私たちが大家さんへお支払いすることにしました。この保証会社を選んだのは私たち管理会社なのもあり、少しでも大家さんの負担を減らして長いお付き合いをしていこうと考えたうえでの判断です。

これは少し特殊なケースですが、他にもトラブルを耳にしたことがあります。

保証会社が督促をしていなかったことで滞納が膨らみ、仕方なく訴訟に発展してしまったケースや、督促をして現地に行けば気付けたであろう室内での逝去が長期間に渡って放置されて、事故物件になってしまったケースなど。

任せていたらトラブルに巻き込まれたということは普通に起こりうるため、安心して任せられる保証会社を選び、リスク対策をしていくことが必要です。

保証会社の選び方｜弊社が見ている3つのポイント

一般的には、保証会社を選ぶ際に気をつけるのは規模の大きさ。特に、しっかりと利益が出ていて、財政的に余裕のあるところが安心感があります。

倉川

ただ、弊社では他にも3つのポイントでチェックして、今の保証会社に決めました

• 丁寧な仕事をしてくれる
• 審査のときに、借り主や緊急連絡先に連絡をしてくれる
• 滞納があれば督促をし、必要であれば現地に行ってくれる

これは事前のリサーチではわからないため、実際の仕事ぶりを見ていく必要があります。いくつかめぼしいところを探して依頼し、一番いいところに集約していくという流れです。

実際、借り主や緊急連絡先に連絡をしていないのに、審査が完了したと連絡が来るところがありました。連絡が来たかどうかは、借り主からの連絡でわかります。保証会社は忙しいので放置されることもあり、連絡がつかないことを教えてくれないことがあります。

大家さんは管理会社が選んだ保証会社に依頼するしかありません。どこの保証会社にしているのか、なぜそこにしているのかなど、ぜひ一度確認してみてください。

弊社では、保証会社の審査だけで安心するのではなく、自分たちでも入居者さんの見極めをするようにしています。

保証会社を使うときのリスク対策

さきほど紹介したように保証会社を選んでいれば、リスクはかなり抑えられるはずです。しかし、それでも気を付けておきたいのが倒産のリスク。過去には最大手といわれた保証会社が破産したことがあります。

倉川

あのときはみんな大変でした。今でもトラウマになっています

そのため、倒産リスクへの対策は必要です。

弊社でやっているのは2つ。

• 借り主と保証会社に関する特約を結んでいる
• 引き落としを利用しない

特約で新しい保証会社との契約をスムーズに

もし保証会社が倒産すると、その瞬間から借り主さんには保証会社との契約がなくなります。万が一、家賃滞納が発生したときには、連帯保証人がいなければ誰も保証してくれません。

そこで、保証会社がついていない状態をなくすため、賃貸借契約の中に、もし保証会社が倒産した場合は借り主が新たに保証会社に入る特約を設けています。

借り主としても、支払った保証料が返ってこず、被害者のようなものです。それでも保証会社との契約について特約をいれておくことで、スムーズに保証会社との契約をしてもらいやすくなります。

確実に家賃を回収するために保証会社の引き落としは使わない

保証会社の営業を受けると、「引き落とした家賃は信託口座に預けられて誰も引き出せないように保全されているので、回収できないリスクはありません」と説明されます。

倉川

では、保証会社が破産したとき、いつになったら家賃が回収できるのでしょうか？

破産すれば、弁護士などが破産管財人になり、財産や債務の把握・整理に動きます。実際に債務を解消できる段階になるまで、口座に預けられた金銭は引き出すことが不可能になります。すると、実際に支払われるまでの期間は、長期になることが確実です。本当にすべて回収できるのかも不明です。

そんなリスクを大家さんに背負わせることはできません。また、先程のように自分たちにも責任があると言って支払おうにも、該当物件が膨大な数になり、金額が大きくなりすぎて払えません。

弊社では、家賃はすべて入居者さんから弊社に振り込んでもらい、入金チェックをしています。また、引き落としをするだけなら、別のサービスを利用することでも対応可能です。弊社でも、入居者さんの入金の手間を考え、引き落としができるような体制を順次手配しています。

まとめ

大家さんはなかなかご自身で保証会社を指定することはないと思います。しかし、今回ご紹介したように、保証会社によって保証内容や業務への取り組み方は違います。

どんな保証会社をつけているのか知らない場合、管理会社に確認をとって保証内容や評判などを調べてみるのがおすすめです。

また、入居者さんにとってもメリットのある制度です。これまで保証会社を使っていなかった大家さんも導入を検討してみてはいかがでしょうか。

お困り事があれば、ご相談もお待ちしております。

日本の人口減少・少子高齢化の視点から、空室対策として外国人入居者への注目が年々集まっています。

しかし、

大家さん

空室対策として外国人も受け入れたいけど、ちょっと不安…

大家さん

外国人と賃貸系契約を結ぶときの注意点って、どんなことがあるんだろう…

と悩んでいる大家さんも、多いのではないでしょうか。

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの世良です。

この記事では、

• 外国人の方も入居対象にすることで生まれるメリット
• 外国人の方と賃貸契約を結ぶときの注意点
• 外国人の方と賃貸契約を結ぶと、本当にトラブルが起きる？当社の事例を紹介
• 外国人入居者とのトラブルを防ぐために、当社がやっていること

を、北海道から九州まで1万室以上の物件を見てきた当社代表・倉川の経験談をもとに、解説していきます。

大家さん

今後の空室対策に、ぜひ外国人入居者も検討したい！

という方は、ぜひ参考にしてください。

外国人の方も入居対象にすることで生まれるメリットは空室対策

今後は、少子高齢化が進む日本で「日本人」だけに絞って空室対策をおこなっていると、空室を埋めることが難しくなっていきます。

そこで空室対策として注目を集めているのが、「日本に住みたい」と思っている外国人の方々。

外国人の方も入居対象にすることでアプローチできる人数もグッ増えますし、空室が埋まりやすくなるんです。

倉川

当社でも、外国人の方と賃貸契約を結んでいます。

外国人の方は、日本人と比べるととてもフレンドリーな印象です。外国人入居者の方と、ハグをした経験もあります。

人柄もすごくよく、「ここ壊れてたから、直しておいたよ！」と連絡をくれた外国人入居者の方もいました。

人柄が良い・悪い、というのは、国籍問わず日本人でもありますよね。

「外国人だから」という理由だけで敬遠するのは、少しもったいないなと思います。

外国人入居者の方に、助けてもらった事例もあります

過去に、外国人入居者の方に助けてもらった事例もあります。

外国人入居者（Aさん）とは、何かあったら都度連絡を取り合う仲でした。

ある日当社が管理している物件で、外国人入居者（Bさん）の生活習慣に対し、同じ物件に住んでいる方からクレームの連絡が入りました。

しかしBさんはあまり日本語をしゃべれないため、うまくコミュニケーションがとれなかったんです。

そこで、たまたまBさんと同じ国出身だったAさんに連絡を取って、通訳をお願いすることにしまた。

「日本に来ている、同じ国出身のAさん」から伝えてもらうことで、すぐにこちら側の言い分を伝えることができ解決しました。

当社では、外国人入居者の方ともいい関係性を築くことができているので、今回のケースのように協力してもらうことができたんです。

外国人の方と賃貸契約を結ぶときの注意点・想定されるトラブル

日本に初めてきて賃貸契約を結ぼうとしている外国人の方には、注意したほうがいいです。

理由は、日本の文化や習慣をまだ知らないことが多く、その後のトラブルにつながることが想定できるからです。

• 何回か日本に旅行に来た経験がある
• 日本に留学していた
• ワーホリで、日本に来たことがある

という外国人の方は、日本の文化や習慣を既に知っている方が多いのでトラブルにつながることはほぼありません。

安心して、賃貸契約を結んでください。

実際に、「日本に住もう、賃貸契約をしよう」としている外国の方の7～8割が日本に何度も来ている、日本に住んだ経験があるという方です。

「日本で賃貸に住もう」と考える外国人の方は、このような段階を踏んでいる場合が多いです。

1. 日本に旅行に来る
2. 日本が気に入り、まずはシェアハウスに住む。そこで、日本の文化や習慣に慣れる
3. 自分で、賃貸契約をする

特に、「2」で日本人といっしょにシェアハウスに住むことで、いっしょに住んでいる日本人から「コレはこうしてね」「アレはああだよ」と、日本の生活習慣を教えてもらっています。

当社では以前、民泊の運営も行っていました。そのときは、日々トラブルが多かったです。

民泊を利用する外国人の方は、初めて日本に来る方がほとんどでした。

だからこそ、日本のルールを知らない、ホテルと勘違いしてゴミを置いたままにする、部屋を散らかしたままにする、騒ぐ…など、トラブル発生の可能性がすごく高かったです。

民泊を利用する外国人の方に比べて、賃貸契約をしようとしている外国人の方は日本の文化や習慣をしっかり理解しています。

だから、外国人の方と賃貸契約をしてもほとんどトラブルにつながらないんです。

外国人の方と賃貸契約を結ぶと、本当にトラブルが起きる？当社の事例を紹介

当社が管理している物件で外国人入居者の方とトラブルになったことは、ほぼありません。

しかし以前管理していた繁華街の物件では、ゴミ出しや騒音のトラブルがありました。

ただこれは、「外国人の方だから起きたトラブル」というわけではありません。

その地域は繁華街ということもあり、日本人外国人問わず、私の目から見てもゴミ出しなどのマナーができていない印象でした。

その結果、当社が管理している物件に住んでいた外国人の方も、「周りの人がルールを守ってないから、自分も守らなくていいや」と感じ、トラブルにつながったというケースでした。

外国人入居者とのトラブルを防ぐために、当社がやっている２つのこと

当社では、外国人入居者の方とのトラブルを防ぐために、2つの対策をとっています。

1. 外国人入居者の方が、気軽に連絡できる連絡手段をつかう
2. 日本人の友達の連絡先を、緊急連絡先として聞いておく

それぞれ、具体的にお話します。

①外国人入居者の方が、気軽に連絡できる連絡手段をつかう

当社ではお客様とLINEを交換し、24時間いつでも気軽に連絡がとれる体制を整えています。

これは、外国人入居者の場合も同様です。

facebookのメッセンジャーやLINEなど、その方が普段使っている連絡ツールを聞いて連絡先を交換し、「いつでも連絡していいよ！」と伝えています。

そうすることで、入居後も何かあればすぐに連絡をいただけますし、お互いに良い関係性を結ぶことができます。

結果、トラブルにつながる前に対策を取ることができ、安心して長く住んでもらえます。

②日本人の友達の連絡先を、緊急連絡先として聞いておく

緊急連絡先として、念のため日本人の友達の連絡先も聞いています。

ただ、今までに1度も緊急連絡先を使う事態にはなっていません。

今後もし、「急に、外国人入居者の方と連絡が取れなくなった…」という場合には、緊急連絡先としてうかがっている日本人の方に連絡を取る予定です。

外国人との賃貸契約は、今後の空室対策に欠かせません

当社では、「外国人だから」という理由で賃貸契約を断ることは絶対にありません。

ただ、入居後のトラブルを避けるためにも、

• 日本に何回くらい来ているのか？
• 日本に住んだ経験あるのか？
• 日本の習慣や文化をどれくらい知っているのか？

などは、もちろん考慮します。

外国人の入居については国土交通省からガイドラインも出されています（「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」）。

入居に関しての注意事項や入居申込書や重要事項説明書の見本も14カ国分が用意されているので、こちらも参照されると、外国人の入居をより安心して進められるはずです。

注意事項を簡単にまとめたPDFも発行されているので、気になる方はこちらもご覧ください（大家さん、不動産事業者のための「外国人の受け入れガイド」）。

大家さん

空室対策として、今後外国人入居者を検討したい

という方は、以下のメールまたは電話でお気軽にお問い合わせください。

大家さん

騒音トラブルが発生したけどなかなか解決しない、管理会社に頑張って対応して欲しいけどどうすればいいのかわからない

そうお困りの大家さんもいらっしゃるのではないでしょうか。騒音トラブルは入居者トラブルの中でも特に難しい問題です。

そこで、不動産業界歴20年以上の当社代表・倉川がこれまでの経験から、騒音トラブルの対応で大事な3つのポイントをご紹介します。

トラブルによる退去者を無くしたいという大家さんは、ぜひ参考にしてください。

騒音によるご近所トラブルに悩んでいる入居者の方は下の記事を参考に。

賃貸アパート・マンションの騒音トラブル対応で管理会社が守るべき3つのポイント

騒音トラブルは入居者トラブルの中でもかなり難しい問題です。音の聞こえ方には個人差があり、客観的には問題にならないような音でも、入居者さんによっては騒音と捉えられることがあります。

そのため、トラブルを大きくしないように慎重な対応が必要です。

騒音トラブルを解決するために大切なことは3つ。

1. 騒音を訴えてこられた方と騒音元の方の話を平等に聞くこと
2. 事実確認を行うこと
3. 履歴を残すこと

騒音トラブル対応のポイント1｜先入観を持たずに話を聞く

騒音のクレームが入った場合、まずは話をしっかりと聞いてあげることが大切になります。特に騒音元と思われる方への対応には注意が必要です。なぜなら、クレームがあった段階では本当に騒音が出ているのかがわかりません。

さらに、注意をすることや騒音を出していると決めつけた対応をすることで、相手の反応が強硬なものになる可能性も十分にあり得ます。場合によっては、問題を大きくすることも。先入観を持たずにフラットな状態で話を聞きましょう。

また、こういうトラブルが起こった場合、注意喚起のための張り紙をするケースもあると思います。ただ、張り紙はすべての人が見てくれるとは限らないため、メールなどで簡単に連絡を取れるようにしておくことがベストです。

弊社の場合、原則的には当事者同士の解決をお願いしているのですが、弊社からも騒音元と思われる方に連絡を入れるようにしています。

具体的には、電話をかけて「近隣の方からこういう連絡があったのですが、心当たりはありますか？」と聞くようにしています。騒音を出しているという決めつけはせず、下から優しく聞くというスタンスです。

すると相手方も物腰が柔らかくなり、ほとんどの場合、心当たりがあるから今後気をつけますと言われ、大きな問題になることなく解決します。もし心当たりがないと言われれば「他に気になる人はいますか？」と聞くようにして、本当の音の出どころを探すようにしています。

騒音トラブル対応のポイント2｜事実確認を行う

とはいえ、それでは解決しないこともあります。その場合、本当に音が出ているかの事実確認が必要です。実際に騒音が出ているのか、騒音が感じられる環境にあるのかを確認していきます。

ただし、騒音問題は夜間に起こっていることも多いため、実際に現場に行って確認することが難しい場合もあり、入居者さんに協力してもらうことも重要です。

例えば、騒音を感じている入居者さんに騒音を録音してもらったり、電話口で音を聞かせてもらったりするなど、音の確認は現場に行かなくてもできることはあります。

本当に音が聞こえているのか、騒音と呼べるような大きさなのか、事実確認をすることで客観的に判断、説明をすることができるようになります。

騒音トラブル対応のポイント3｜履歴を残す

しかし、それでも解決しないことが稀にあります。その場合、根気強く対応を続けていくしかありません。

このときに大事なのが履歴を残していくことです。騒音が発生している履歴を残し、客観的な事実を騒音元の方に自覚してもらいます。

弊社の場合、注意しても問題が解決しないときには、入居者さんとしっかりとした協力関係を築きます。そして、騒音を感じたら警察を呼んでもらうようにしています。

警察は基本的に民事不介入ですが、騒音問題を当事者で解決しようとして刑事事件に発展するケースもあるため、電話をすれば来てくれます。他にも、子供の泣き声が続くようであれば児童相談所へ連絡してもらうなど、外部機関に対応した履歴が残るように入居者さんと協力しながら解決へと進めていきましょう。

弊社の管理物件で起こった騒音トラブルの解決事例

倉川

実際に弊社が管理している物件で起こった騒音トラブルの解決事例を紹介します。

それは高齢者の方が多く住まれている物件で起こりました。ある日、入居者さん（Aさんとします）から「うるせー！殺すぞ！」と大声で叫びながらドアを叩いてくる人（Bさんとします）がいると連絡がありました。

「攻撃的な言動と行動があるため、早急に対応しなければ。」

そう思い、最悪のケースを想定して、弁護士の先生にも連絡を取りながら対応を開始しました。

まずBさんに本当にこのようなことをしたのかを聞き、確認が取れたため、なぜこのようなことをしたのか理由を聞きました。すると、「隣の部屋から殺すと言われる」との回答が。

しかし、Aさんにお話を聞いてもそんなことはしていないとのこと。実際、そんなことをしていれば騒音の連絡もしてこないでしょう。

そこで、もし隣の部屋から何か言われたら聞こえるのか、トラブルが起こっている部屋に行って確かめることにしました。音の感じ方は人によって違うため、弊社の社員と2人で訪問。そして、隣の部屋から大声で叫ぶことに。

するとどうでしょう。隣から殺すと言われるからドアを叩いたと言っていたBさんには何も聞こえませんでした。何度も試してみましたが聞こえないと。

それもそのはず、Bさんは普通に話していても聞き返されるくらい、少し耳が遠い方でした。ただ、少し精神的な問題を抱えていたため、そのように言われていると錯覚してしまったのが原因だったようです。

隣からの声が聞こえないことが確認できたBさんは、自分の勘違いだったことを認めAさんに謝罪。その後はトラブルになることもなく、退去されて部屋が空室になることもありませんでした。

騒音トラブルを機に管理会社との関係で見直しておきたいこと

管理会社がしっかりと対応してくれないとお困りの大家さんは、ここまでご紹介したような対応を管理会社に依頼してみてください。騒音トラブルが長引けば他の入居者さんの退去にもつながり危険です。

そして、これを機に意識してみて欲しいことがあります。それは管理会社とのやりとりです。

実は、管理会社はトラブルのすべてを大家さんに連絡しているとは限りません。むしろ、連絡しないことがよくあります。そのため、大家さんから積極的に管理会社に報告を求めた方がいいことをお伝えしておきます。

それは以下の3つです。

1. トラブルの有無
2. 家賃滞納者の有無
3. 工事の進捗

トラブルが発生していないか必ず報告をしてもらう

今回発覚したトラブルは氷山の一角かもしれません。

そのため、毎月、入居者のトラブルが発生していないかを報告してもらうようにしてみてください。報告を求められていれば管理会社としても報告しなければいけなくなります。

家賃の滞納がないか

また、家賃の入金状況についても毎月チェックをお願いするのがおすすめです。

家賃保証会社と契約している場合、勝手に家賃が振り込まれてくるので安心と思われるかもしれません。しかし、中には3ヶ月ほど滞納があってから家賃の督促に動く保証会社もあります。

3ヶ月も家賃滞納があるようなケースでは、その後の対応が難しくなります。トラブルを大きくしないためにも、滞納があった場合には保証会社が毎月督促しているのか、していない場合は管理会社で入金状況をチェックしてもらえないか相談してみてください。

また、家賃滞納をしている入居者さんは、最悪の場合、お部屋でお亡くなりになっているケースも考えられます。弊社では、お部屋で体調を崩されていた入居者さんを救助できた事例もあります。

自動引き落としは便利ですが、あえて手動で毎月振り込んでもらうことで安否確認の機能を果たしてくれます。高齢の方が住まわれている物件では、家賃を振り込みにしてもらうのもおすすめです。

工事・クレーム対応の進捗

そして、工事の進捗報告もしてもらってください。原状回復工事などもそうですが、特に問題になるのが入居者さんからクレームが発生した設備不良などです。

騒音トラブルと同様に長引けば退去につながります。工事が必要なクレームが入った場合は、随時、状況を報告してもらうようにしましょう。

弊社の場合、毎月の月次報告書で状況を記載するとともに、大家さんへは都度メールで連絡をして履歴を残すようにしています。

一番大切なのは入居者さんとの信頼関係｜弊社では入居者さんとの関係づくりを日々行っています

ここまで騒音トラブルの対応で大切なことを3つお伝えしました。実は一番大切なことは他にあります。それは入居者さんとの信頼関係です。

普段からの信頼関係があるからこそ、騒音トラブルの発生元となっている入居者さんに連絡をして、素直に聞き入れてもらうことができます。騒音を感じている方についても、信頼関係があるからこそ、なかなか解決しないときにも協力して解決へと進めていくことができます。

騒音に限らず、トラブルの対応で一番大切なことは日々の信頼関係作りです。

弊社の場合、入居時はもちろん、契約更新をするときにも直接お会いして契約をするようにしています。また、気軽に連絡をしてもらえるように、メールやLINE、Facebookメッセンジャーなどで連絡が取れるようにもしています。

そのため、トラブルが大きくなる前に解決でき、長期入居にもつながっています。

ぜひ、入居者さんとの信頼関係が作れているかどうかも見直してみてはいかがでしょうか。

物件管理のことでご相談があれば、以下のメールまたは電話でお問い合わせください。

大家さん

あなたは今、こんな風に思っていませんか？

こんにちは！大家さんの悩みを解決する管理会社、LivingTokyoの世良です。

今回は、

• なぜ、入居者がすぐに退去してしまうのか？という理由
• 実際に、当社で起きた入居後にすぐに退去してしまった事例
• その際、当社はどんな対応をしたのか？

などを、北海道から九州まで1万室以上の物件を見てきた当社代表・倉川の経験談をもとに、解説していきます。

「入居者に、1日でも長く住んでもらう方法を知りたい」

という方は、ぜひ参考にしてください。

■入居後、すぐに退去してしまう理由は？

実は、入居後にすぐに退去するという方はごくわずかなんです。

倉川

過去に不動産ファンドに務めていましたが、私の経験上、すぐに退去する方はほぼいらっしゃいませんでした。

入居後すぐに退去する方がほとんどいない理由は、引っ越し費用や初期費用などがかかっているから。

しかし確率は少ないですが、中には入居後すぐに「退去したい」という方もいらっしゃいました。

その理由は、

• 急な転勤
• 家庭の事情
• 近隣の影響
• 管理会社と連絡がつかなくて不安（※弊社ではありませんが、こういうケースもあります）

などがありました。　

シェアハウスに入居する海外の方の場合、上記の理由に加えて、

• 共同生活が合わない
• シェアハウスが合わない
• 他の人の生活音が気になる

ということが、理由として挙げられます。

【弊社の事例】入居後すぐに退去した理由は「子どもの生活音に対するクレーム」

実際に、弊社の管理物件でこのような事例がありました。

4人家族（夫婦2人、幼稚園に通うお子様、産まれたばかりのお子様）が、マンションの3階に引っ越した直後のこと。

下の住民の方から「生活音がうるさい」と言われることが、度々あったそうです。

「下の住民の方から、生活音がうるさいって言われるんです…」とご家族からご相談を頂き、すぐに引っ越し先を弊社が管理する物件の中から探しました。

すると、大家さんが「自分が住んでいた戸建てを貸し出したい」という物件が、ちょうどあったんです。

事前に、大家さんに

倉川

物件を紹介したいご家族がいます。ただ、子育て中で、ちょっと生活音などがうるさいかもしれないけど大丈夫ですか？

という確認を取りました。

生活音に対するクレームがないことが、ご家族が安心して暮らすための条件だと思ったからです。

すると、大家さんは「昔、自分も子育てしてたから大丈夫。周りの人たちとも仲がいいし、理解してくれる。だから安心して。」とおっしゃってくださいました。

すぐにその戸建てをご家族に紹介し、引っ越しが決まりました。

引越し後も、周りの方からのクレームなどもなく安心して入居し続けてくださっています。

■入居後、すぐに退去させない4つの対策

倉川

弊社では、入居者さんに長く住んでいただくためにこの4つを徹底しています。

1. 「退去したい」と言われたときに、理由をしっかり聞く
2. 契約更新のときに、会いに行く
3. 管理会社に、いつでも連絡が取れるようにしておく
4. 記録を残すために、決まったことは必ずメールでも送るようにしている

それぞれ、詳しくお話していきます。

①「退去したい」と言われたときに、必ず理由を確認する

過去に、入居者さんに「契約更新日が近づいてきたので、退去します」という連絡を頂いたことがありました。

倉川

退去する理由を、教えていただけますか？

と聞くと、「洗面台の床がブヨブヨなのが気になる。あと、こことここが壊れていて…」と、部屋に対する不満が退去の理由であることがわかったんです。

倉川

こちら側で、気になる部分を直しましょうか？

と提案すると、退去せずに引き続き更新していただけました。

入居者さんが「退去したい」という場合、必ず何か理由があります。

その理由が、今回のように「部屋のここが壊れている」という場合、その個所を直せば問題が解決し、引き続き契約していただける場合がほとんどです。

②契約更新のときに、直接会いに行って話を聞く

弊社では、契約更新の際は直接入居者さんに会いに行き、何か困っていることはないか聞いています。

場合によっては、物件の確認も行います。

【事例1】水回りを交換し、長期入居につながった

過去に築40年以上のアパートで、水回りが木製の物件を管理していたことがありました。

倉川

水回りで木を使っているとそのうち腐ってくるから、交換したほうがいいですよ。
ゆくゆくは変えないといけないなら、今交換してしまいましょう！

と、大家さんに提案。

ドアとパッキンの交換で、費用は10万5千円程度かかりました。

費用は掛かりましたが、問題が起きる前に対処したことに対して入居者さんから感謝され、結果、長く住んでもらえました。

長く住んでいただいてもトラブルのない入居者さんだったので、大家さんとしても管理会社としても嬉しい結果になりました。

【事例2】ドアのカギを交換し、長期入居につながった

契約更新のときに入居者さんに会いに行くと、「ドアのカギ回りが気になってて…」と相談されました。

ドアのカギ交換の費用は、約2万円。

すぐに手配しカギの交換をしたところ、引き続き契約に繋がりました。

倉川

カギ交換の費用約2万円で契約を更新してもらえるなら、絶対にやったほうが良いです。

【事例3】事前に、「壊れる前に連絡をしてほしい」と伝える

エアコンや給湯器は、いつ壊れるかわかりません。

そのため、「壊れてからではなく、ちょっとでも調子が悪くなったら連絡してください」と、入居者さんに事前に伝えています。

エアコンや給湯器は修理に時間がかかるため、壊れてからでは遅いんです。

修理に時間がかかることで、クレームにつながる可能性も…。

事前に「壊れる前に連絡してくださいね」と伝えておくことで、入居者さんとの関係性もしっかりと構築できます。

その結果、給湯器が壊れても、クレームにはつながらずに丸く収めることができるんです。

③管理会社に、いつでも連絡が取れるようにしておく

入居者さんから、「管理会社と連絡が取れない…」というクレームを聞くことがあります。

• 管理会社の連絡先が、そもそもわからない
• 18時以降に電話したら留守電だった…
• 管理会社が土日休みで、連絡が取れない
• 連絡したら、担当者が休んでいると言われた
• たらい回しにされた

管理会社と連絡が取れないことが理由でクレームに繋がり、退去になる場合もあります。

弊社で管理している物件では、入居者さんから365日24時間体制で連絡が取れる状況を整えています。

• 会社の固定電話ではなく、いつでも気軽にLINEやメッセンジャーで連絡できる
• いつでも必ず連絡が取れるように、コールセンターを契約

上記の対策をとっているため、入居者さんから「管理会社に連絡がつかない」というクレームがありません。

④記録を残すために、決まったことは必ずメールでも送るようにしている

弊社では、入居者さんと話して決まったことは、「記録を残す」ためにメール（文面）でも入居者さんにお送りするようにしています。

倉川

メールをお送りすることで後で見返して確認することもできますし、入居者さんとのすれ違いも防ぐことができます。
その結果、長く住んでいただけるんです。

入居者に長く住んでもらうために、全力を注ぎます

弊社でやっている対処法は、一見すると効率が悪いように見えるかもしれません。

倉川

でも実は、長い目で見るとこれが合理的なんです。

この4つを、弊社が管理する物件で徹底的に行っている結果、

• 入居者さんからのクレームがない
• 家賃の滞納もない
• 管理会社が快適
• 入居者さんに長く住んでいただけるので、大家さんも快適＆安心

に繋がっています。

また、弊社の対応に満足いただいた方から、

• 入居さんが、物件を探しているお友達を紹介してくださる
• 良い管理会社だと、業界内でいい噂が広がる
• 長期入居が続けば空室にならないので、家賃も無理に下げずに維持できる

ということが、実際に起きています。

弊社に物件の管理を依頼してくださるお客様の1/3が不動産屋さんで、全て口コミで広がりご連絡を頂いています。

不動産のプロが依頼してくださっているので、私もすごく嬉しいです。

弊社としても、とにかく入居者さんが長く住んでくれるように大家さんのお手伝いをしたいと思ってます。

家賃滞納や近隣の方へ迷惑をかけるような方ではなく、そういう心配がない入居者さんに長く住んでいただくことが大切です。

そうすれば、大家さんへのリスクもなくなります。

倉川

「入居者の方に、1日でも長く住んでもらいたい」という大家さんからのご相談、お待ちしております。