先日、大阪の住居用物件を売買で決めたいがなかなか決まらない、とお困りの大家さんの元へお伺いしました。

場所は大阪。

というわけで、私と代表の倉川は共に大阪出張に行ってまいりました！

倉川

当社の管理物件は東京を中心としていますが、お困りの大家さんがいるとならば、場所は問いません！

今回は賃貸管理物件ではなく、売買ご希望の大家さん。

当社ではお困りの大家さんがいるとならば、売買のサポートもさせていただいているのですが、実際どんな風にサポートしているのかその実際の流れをご紹介します。

賃貸も売買も考えているけど、LivingTokyoはどんな感じでサポートしてくれるの？と思っている方はぜひ参考にしてみてください。

■当社が募集を開始するまでの流れ

募集の流れをご説明する前に、今回の大家さんの基本情報を簡単にご説明します。

• 大阪府にある戸建物件
• 以前まで大手の不動産会社に売買の仲介を依頼したものの、1年放置され値下げされ続けていた物件
• 大家さんの第一希望：売買で決めたいが、希望価格で売るのが難しければ賃貸をスタートさせたい。

①事前にメールや電話でヒアリング

当社ではお困りの大家さんがいる場合、現状を理解するためにもまずはメールや電話でヒアリングさせていただいております。

この時点では基本的な物件情報をはじめ、現状困っていることや不安な点などもヒアリングしていきます。

そうして物件の問題点や、ご提案できることをまとめていきます。

②現地で物件を偵察・撮影

今回は大阪ということで出張させていただきましたが、当社では見れる物件は必ず現地で見るようにしています。

この際に募集図面に載せるため、写真を細かく撮っていきます。

倉川

特に今回はあまり魅力を伝えきれていなかった、内装の綺麗さや水回りをしっかりと撮影しました。

このように実際に見ることで、物件の魅力を把握します。

今回は大家さんにも同行していただけるということで、実際の物件を見ながら、その物件のポイントを大家さんに解説していただきました。

倉川

お話を伺うと、大家さんは次の使用者のためにお金をかけてアクセントクロスや浴室・トイレ等のリフォームをしていました。これだけでも差別化となるアピールポイントになるので、直接お話を聞けて良かったです！

③しっかりと擦り合わせる大家さんとのミーティング

そしてその後、よりその物件の価値を上げるためのご提案や、今後の方針などを大家さんと一緒に擦り合わせていきます。

他社ではこういった大家さんとの話し合いを割愛して、安易に価格を落としたりなどの施策を取りますが、当社ではまずはきちんと話し合いの場を設けています。

倉川

もちろん大家さん自身もなぜ物件の運用がうまくいかないのか把握していないことが多いので、当社からのご提案を元に、大家さんのご希望を聞かせていただき募集の準備を進めていきます。

またこの時に、必要とあればLINEなどのコミュニケーションツールで繋がっておきます。

お互いに密に連絡を取れる環境を作っておくことで、大家さんにもきちんと物件の動きが分かるようにするためです。

④周辺情報を知るために最寄駅から足で歩く

また当社では物件情報を見るだけでなく、周辺情報を知るためにしっかり足で歩きます。

その物件の最寄駅からその物件まで歩いて見るのです。

すると、自然とその物件に住みたいと思うであろうターゲットを理解することができます。

そして当社独特かもしれませんが、代表の倉川はその周辺の地元のお店でお昼を取ったりなどのこともします。

倉川

なぜそんなことをするのかというと、データや数値ではない、その土地の雰囲気を知ることができるからです

そうやって条件や言葉だけでなく、体感して物件の魅力を整理していきます。

⑤持ち帰った情報を元に募集を始める

そして情報収拾が終わると管理契約書等の手続きを進め、一気に募集まで進めて行きます。

今回大阪でお困りの大家さんは約1年もの間空室状態が続いていた、ということで、タイムロスをなくすためにも早め早めに対応。

当社は小さな会社なので、そのあたりの小回りはききやすく、早め早めに募集を始めることができます。

倉川

今回は大阪ということで、大阪付近の不動産業者の方にもFAXやメールで募集活動のご協力をお願いし、早く売買が決まるように動きました。結果地元の仲介会社が協力していただけることになりました。

⑥動きが分かるように逐一大家さんにご連絡

そして当社では募集が始まる前、始まった後も物件の動きを逐一大家さんにご連絡しています。

例えば図面が完成したら魅力がきちんと伝えられているか確認していますし、入居希望者から連絡があったら問い合わせがあったことをリアルタイムでお伝えしています。

そのため入居者さんが決まるまでの期間、大家さんは安心して待つことができます。

⑦今後の動き：2〜3ヶ月で動きがなければ次のアクションへ

当社では2〜3ヶ月で動きがなければ、必ず次のアクションをとるようにしています。

なぜなら空室が続いている物件は、そもそも物件価値と市場価格が見合っていないからです。

そのためこの物件の場合、もし入居者が決まらなければ大家さんと共に条件を見直し、募集をかけて入居者を見つけていく流れになります。

※今回ご紹介した募集を開始するまでに当社がやっていることは、物件によって順番が前後することがございます。ご了承ください。

■まとめ

大抵の不動産会社は賃貸売買に関わらず、

「値下げの時だけ連絡がくる」
「大家から連絡しないと状況がわからなくて不安」

という声をよく聞きます。

確かに、そういうことが続くと不信感が出てきますよね。

ですが当社では大家さんに余計な不安をおかけしないように、情報共有を大事にしています。

自分の物件の魅力が伝わっていないような気がする、とお悩みの大家さんはぜひ当社にご相談ください。

当社では現在、無料相談を行っています。

アドバイスをさせていただくのは、延べ10,000件以上空室改善やリフォームに携わってきた代表倉川です。

ぜひお気軽にお問い合わせください。