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被害に遭われた大家さん必見!元かぼちゃの馬車物件で今から出来る具体的な改善方法

 
 
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伊都 めぐみ
大家さんの3つのお悩みを丸ごと解決、貸し手と借り手のパートナー、Living Tokyo(株)の専属ライター伊都めぐみです。 「あなたに問い合わせたくなる」そんな記事を書くのが得意です。

スルガ銀行の不正融資問題で話題になった「かぼちゃの馬車」問題。

当社はかぼちゃの馬車問題以降、すでに五棟の管理を任されております。

現状まだお困りの大家さんや、どうしようもなく不安な気持ちの大家さんも多いと思いますので、

  • ざっくりかぼちゃの馬車の問題をおさらい
  • 被害を最小限に抑えるための今後の対応方法
  • 当社がどのようにして元かぼちゃの馬車物件の契約を成功させているか

についてお伝えします。

今後どうしたらいいか困っている大家さんはぜひ参考にしてみてください。

 

ざっくりおさらい!かぼちゃの馬車について

あまりよくご理解されていない方のために、まずはざっくりとおさらいです。

既にご存知の方は、「かぼちゃの馬車被害にあわれた大家さんが今からできること」からご覧ください。

 

・そもそもかぼちゃの馬車ってなに?

かぼちゃの馬車はスマードデイズ社が運営していた女性専用のシェアハウスのことをいいます。

この会社は2012年8月に設立されて以降急成長し2017年3月期にはナント300億円に急成長した不動産会社です。

この急成長の裏にはサブリース(家賃保証)契約があります。

 

・サブリース(家賃保証)契約とは?

サブリース(家賃保証)契約とは、簡単に言うと不動産会社がオーナーに対して毎月の家賃を保証する制度のことを言います。

この制度の利点は、大家さんの最大の悩みといってもいい空室リスクや家賃滞納リスクを減らせることです。

しかしスマートデイズ社は、それをある日から毎月の家賃を減額したり、未払いのままにしたり、結果的には完全に支払いをしなくなりました。

そして約半年間ほど家賃を滞納し、倒産してしまってこのような問題に発展したのです。

 

かぼちゃの馬車被害にあわれた大家さんが今からできること

現在集団訴訟により、被害を受けた大家さんはローンの返済を一時的にストップしている状態になっています。

一時的に持ちこたえている大家さんがほとんどだと思いますが、不安な気持ちは打ち消せていないと思います。

そのため今回は、現状できることをご提案させていただきます。

 

・困っている大家さんが現状できる対策

現状できることとしては以下が考えられます。

①サブリースしてくれる不動産会社を探す
②民泊で貸し出す
③赤字でも売却してしまう
④通常の賃貸で貸し出す

この4つが考えられます。

それぞれについて解説させていただきます。

 

①サブリースしてくれる不動産会社を探す

不動産会社がサブリースをするケースはかなり稀で、探すのはかなり大変です。

もしやってもらえるとしても、一棟の全室が空室だった場合は法人で一棟すべて借りてもらうなどハードルが高くなります。

 

②民泊で貸し出す

今何かと話題の民泊ですが、実はかぼちゃの馬車とはあまり相性がよくありません。

なぜなら民泊においては人気のエリアにあるかどうかがとても重要だからです。

ちなみに民泊としてゲストから人気があるのは、

  • 新宿
  • 渋谷
  • 銀座
  • 六本木
  • 浅草

などの買物・食事・観光が豊富にあるエリアです。

そのため元かぼちゃの馬車の物件とはあまり相性がよくないことが多いです。

 

③赤字でも売却してしまう

最もメリットが少ない選択肢です。

ローンの残債があるため、そもそも売却できないという方がほとんどかと思います。

 

④通常の賃貸で貸し出す

当社ではこの方法が最も最善であると考えています。

元かぼちゃの馬車の物件は、間取り等に関して様々な意見が交わされていますが、実はシェアハウス物件として考えたときは悪くありません。

なぜなら初めからシェアハウス専用として設計されているからです。

 

そして当社ではそのかぼちゃの馬車の物件を、

  • 値上げをするも、法人契約で一棟すべて貸し出しに成功
  • 支出を減らして大家さんの負担を軽減することに成功

しています。

 

かぼちゃの馬車の貸し出し成功事例について

実際に当社では元かぼちゃの馬車の物件を貸し出すこと、また支出の軽減に成功しています。

どのようなことをしているのか、詳しくご紹介します。

 

・法人契約で一棟すべて貸し出しに成功した事例

元かぼちゃの馬車の一棟すべてを法人契約できた事例をご紹介します。

この物件は今年の9月の段階で入居率ゼロでした。

本来であれば値下げなどの対応をすることが多いですが、借主の希望を受け入れることで契約成立しています。

今回の場合は、借主の希望で広いリビングが欲しいというので、2部屋とキッチンを繋げるリフォームをしました。

このような法人の要望も柔軟に受け入れることで、物件価値を最大化。

結果として借り手が見つかっております。

また今後値上げを予定している物件もございます。

 

・支出を減らして大家さんの負担を軽減することに成功した事例

かぼちゃの馬車の問題については、まずは大家さんの負担を減らすことが先決だと考えております。

そのため現在の支出を減らす対策を当社では行っております。

正直、私たちのほうで言うのもなんですが、とっても細かいです。

ですがトータルで月々3万円ほどコストカットとなり、参考になると思いますのでご紹介させていただきます。

 

月1万円の支出を削減:清掃回数を減らす

部屋の清掃は月に4回入るのが通常ですが、月2回に減らすという対応をしています。

これだけでも月1万円の支出を減らすことが出来ます。

 

月1万円の支出を削減:セキュリティを解約する

セキュリティとしてセコム、もしくはアルソックをご利用されている方がほとんどかと思います。

ですが、まずこれを解約します。

これにより月1万円の支出がなくなります。

ただしこの時、解約手数料が約10万円ほど発生します。

短期で見た場合は損に思われますが、長期で考えた場合解約したほうがお得なので解約することをお勧めいたします。

補足:セキュリティを外して大丈夫か?と思われるかもしれませんが、赤いボタンをプッシュしないとカメラは作動しないようにできています。そのため今回のかぼちゃの馬車の問題を加味した結果、お客様に事前に条件を見ていただいてご納得していただくことを前提に外してもいい、という考えでおります(ただしすべての物件を外してもいいという考えではありません)。

 

月1万円の支出を削減:備品支給を廃止

当社では、おざなりになりがちな備品についても対応し、月1万円の支出を削減することが出来ています。

どういうことかというと、まず元かぼちゃの馬車のシェアハウスへの洗剤やごみ袋などの備品支給を廃止しました。

そしてトイレットペーパーは月1人4ロールまでにルール決め。

それにより月1万円の支出を減らすことが出来ました。

 

★月額3万円の支出をカット!

上記すべてすることで3万円の支出をカットすることが出来ました。

正直、かなり細かいなと思われたかもしれませんが、当社はやります。

実際に元かぼちゃの馬車で困っていた大家さんも大変喜んでくれ、こちらとしても苦労が吹き飛び、うれしい限りです。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

現状でも出来ることがたくさんあることがご理解いただけたと思います。

 

当社ではかぼちゃの馬車の物件にお困りの大家さんのご相談承っております。

どんな小さなことでも構いませんので、ぜひお気軽に下記のフォームからお問い合わせください。

ぜひご協力させてください。

お待ちしております。

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伊都 めぐみ
大家さんの3つのお悩みを丸ごと解決、貸し手と借り手のパートナー、Living Tokyo(株)の専属ライター伊都めぐみです。 「あなたに問い合わせたくなる」そんな記事を書くのが得意です。

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