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空き室に悩んでいる大家さんへ。【管理会社は絶対に教えない】真っ先に疑うべき3つのチェックポイント。

 
  2018/04/01
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空き室が全然埋まらない・・・

管理会社に問い合わせるものの「お問い合わせが来ないんですよね~」の通り一遍な返事ばかり・・・

本で読んだり、ネットにある情報を調べて対策をしようとしたが、全くうちには当てはまらない気がする。

利回り10%、20%と期待して不動産投資を始めたものの、意外と空き室が埋まらなくて、収益が埋めてない!

 

 

そんな風にお困りではありませんか?

 

 

実はその空き室、決してあなたのせいでは無いかもしれません。

管理会社、不動産投資ファンド、リフォーム業、不動産に係わるいろんな分野で仕事をしてきた当社代表の倉川が、あなたの空き室が埋まらない理由。それも、管理会社が絶対に教えてくれないチェックポイントについて解説します。

空き室が埋まらない理由1「そもそも募集されていない」

管理会社は頑張ってくれている。。。と思い込んでいる大家さんも多いかもしれませんが、一度、管理会社の担当者にこう尋ねてみてください。

 

「レインズには登録されていますか?」

 

こんな返事が返ってきたら要注意です。

「賃貸は、レインズを見ないです。」

「他の業者はレインズを見ませんから。」

「このエリアはレインズを使われていなんですよ。」

 

レインズとは?管理会社がレインズに登録しない理由

レインズとは、不動産管理業者間での物件情報サイトです。

ここにあらゆる物件を登録しておくことで、どの管理会社も、どの店舗からもアクセスして、お客様に合った物件をお探しできる、業者専用の便利なサイトなんですね。

 

ただ、、、ここに一つ落とし穴があるのです。

 

A大家さんの物件があり、レインズに登録してあるとします。

この物件をB管理会社が借主Cさんと契約を結びます。

 

すると、B管理会社の報酬は賃料の1か月分(借主Cさんから)

 

レインズに登録しないで、B管理会社が借主Cさんと契約を結びます

 

すると、B管理会社の報酬は賃料の2か月分(借主Cさんから+大家Aさんから)

 

管理会社の取り分が多くなるから。という理由だけで、レインズに登録せずに、自社で物件を抱えて「自社のお客様だけ」に営業を行う行為があまりにも多いのです。

 

レインズに登録してくれれば、本来もっと多くの借主様の目に触れるのに、それをやらない管理会社・・・

大家さんの立場から見たらどうでしょうか?

 

私も長くこの業界を見てきましたが、こういったことが普通にまかり通っているのが実態です。

 

ぜひ一度、管理会社の担当者に「うちの空き室の物件はレインズに登録されていますか?」と聞いてみてください。

空き室が埋まらない理由2「部屋がダサい」

内覧にくるお客様が求めている典型的なパターンは

  • 部屋がきれいか
  • 部屋がおしゃれ/今風か(特に女性の場合)
  • 清潔感があるか

こうしたところを非常に重要視するケースが多いです。

 

築年数も重要ですが、それよりも「ぱっと見の見た目」を気にするお客様の方が圧倒的に多いです。

次のようなチェック項目に1つでも当てはまったら、要注意です。

内覧のお客様をがっかりさせない7つのチェックポイント

  1. クッションフロアが昭和のデザイン
  2. やたらと壁や柱に古いフックが付いている
  3. キッチンのタオル掛けのプラスチックが黄ばんでいる
  4. キッチンの扉のプラスチックが黄ばんでいる
  5. 照明のシェードが古臭い
  6. すりガラス、窓ガラスが昭和のデザイン
  7. 排水溝の匂いがする(空室期間が長くて、排水トラップの水が乾燥してなくなってしまっている)

1つでも当てはまるところがあったら、要注意です!

空き室が埋まらない理由3「家賃が相場と合っていない」

しっかりとレインズに登録され、ぱっと見がきれいなお部屋で在れば、内覧に来ていただいたお客様は興味を持って下さる確立がとても高くなります。

あとは、価格が相場に合っているか。という部分での勝負になります。

 

これには、物件をどういった形態で賃貸に出すか。という要素もありますし、

家賃は下げずに、敷金を何か月分取るか。と言った要素もあります。

 

やみくもに敷金を取らずに契約すると、長く住んでもらえないかが心配になるかもしれませんが、契約の段階で必ず代表の倉川が借主様と直接お会いして、長年の経験から「この借主様だったら大丈夫そうだな」と言った部分を判断しています。

また、大家様、借主様とも、日々良好な関係づくりをしておりますので、他の管理会社でありがちな入居者トラブルはほとんどありません。

 

空き室のお悩みを一緒に対策!無料のご相談を常時受付しています

この記事を読んで一度実践されてみて、もし今の管理会社に不満がある。

あるいは、うちの物件は大丈夫か見てほしい。

こういったご要望がありましたら、お気軽にお問合せ下さい。

 


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